步入“票房淡季”，为了减少库存压力，楼市的“主角”——房企们纷纷使出绝招。而业内人士认为，“降价”虽然直接，但是幅度不可能太大，改变营销思路和做好产品或许是当前突破“票房瓶颈”的更好方法。

　　主动“抢戏”

　　“您好，我是某项目的置业顾问，我们的项目位于地铁旁，性价比很高，您是否有兴趣？”近一个月来，笔者接到的类似电话已经不下20个。一位楼盘销售人员无奈地表示，“每天给300个客户打电话推销项目已经成为了硬性的指标，虽然打电话作用不大，但是不打电话，就更没有希望了。

　　除了电话轰炸，笔者发现，很多置业顾问集体出动，在地铁站附近高举着“地铁房”、“优惠现房”等字样的纸板，并派发传单。

　　更令人感到意外的是，浦东某楼盘的售楼处只有一名销售人员在场。该售楼员告诉笔者，“近期来现场看房的人不多，我们只好自己多出去走动，变被动为主动，拜访些大客户等，留一两个人在现场接待即可。” 

　　面对市场的低迷，售楼员已经主动出击。不仅如此，部分房产中介也更热衷于卖新房。

　　“我也觉得奇怪，明明登记要买二手房，可是中介却向我推荐起新房，而且比推荐二手房更卖力。”吴阿姨告诉笔者。

　　中介小宁向笔者透露：“当前代理新房的佣金比例逐渐提高，并且有部分房企还私下找到我们，承诺会给更高的佣金，大家自然更卖力地去卖新房。”

　　笔者了解到，近日中介公司代理的新房业务中，普遍将佣金由此前的1%-3%提高了一成左右，且新房业务所占的比重也有所提高。

　　上海德佑地产董事长兼总经理邵非表示，为顺应市场的发展，当前德佑地产的新房和二手房业务比重已由原先的4：6调整成5：5。

　　“演技”精进

　　卖房主动性的提高，反映出房企运营思路的变化。

　　近日，万科在上海启动了“全民营销攻势”，借助移动互联网工具，将中介、置业顾问、老业主、社会大众手中分散的客户资源进行整合，并利用奖励推动整个链条实现最终的销售目的。

　　虽然，“全民营销”对于房地产行业并不是什么新鲜事儿，但是在楼市观望情绪浓厚的当下，全民营销再次汹涌而来，不但参与企业大幅增多，营销方式也不断更新。

　　除此之外，世茂集团副总裁兼营销总经理蔡雪梅也表示，近期世茂正在尝试实行“独立经纪人制”，优秀的销售并不是在售楼处等待客户完成定单，售楼员应该要借助自己的平台完成多个项目的销售，将授权给售楼人员，令其可以联动销售。

　　对此，克而瑞研究总监薛建雄表示，“这对于提高售楼员的积极主动性效果明显，目前房企都在尝试用各种方法提高销售积极性，扩展销售渠道。” 

　　比拼“内涵”

　　“市场不好，又即将进入暑期淡季，面对库存压力，房企自然会积极备战。”锦和投资集团品牌总监沙立松表示，房企目前只有降价和改变营销思路这两条路。

　　对于降价，业内人士普遍认为这是应对当前市场的最直接手段，然而房企降价幅度不可能太大。某房企代表感叹道，“不是不愿意降价，实在是不能降太多，拿地成本这么高，产品售价顶多下调一成。”

　　亿翰智库董事长陈啸天则表示，目前如果大幅降价，会导致市场悲观情绪加重，反而加剧市场下滑，因此大部分房企不会选择大幅降价的策略。

　　而上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红则认为，对于房企而言，都有各自的战略安排，面对淡季或者是较差的市场环境，降价或是其他噱头式的改变作用并不大，所谓的千人战术反而会加深悲观的市场预期。还是应该做好产品，通过提高产品性价比达到所谓“降价”的效果。

　　“纵观楼市，每当淡季，总有些项目逆势飘红，究其原因就是产品本身的竞争力决定了销量。”上海社科院研究员顾建发认为，当前购房者经过多次限购洗礼，已趋于理性。因此，在淡季时苦练“内功”，对于项目来说极为重要。

　　炎炎夏日，市场看似平静，但是一场“营销为上”、“产品为王”的暗战已经悄然打响，谁能笑到最后，还要视最终的“成绩单”而定。