如果把全年的时间比作一个小时，第四季度便是最后“一刻钟”，对房企而言，往往也意味着一年中最重要的时间节点。在产品层面，今年上海楼市的第四季度看点颇多。

　　今年十月起，上海高端住宅市场有望延续今年以来的“逆袭”状态，众多优质项目逐鹿市场，竞争趋于“白热化”；随着几大规划利好的逐步释放，板块的题材也将继续为区域项目的成交提供支撑；而由于品牌房企的“抢收”攻势“箭在弦上”，在业内人士看来，年底的房企业绩榜单将仍是品牌房企唱主角。

　　高端产品持续“逆袭”

　　锦和投资集团品牌总监沙立松表示，虽然目前上海放松限购的可能性不大，但长期来看放松大户型产品的限购有可能是一个趋势，因此，未来上海的主流需求或将向中高端倾斜。

　　“逆袭”或许是今年高端住宅市场最好的注脚。

　　上海中原地产研究咨询部数据显示，截至今年9月25日，上海新建商品住宅成交量为598.9万平方米，比去年同期减少了31.4%。而高端产品（单价5万元以上，面积在120平方米以上）的成交量则达到了40.5万平方米，同比去年还增加了11.8%。

　　近期，万科翡翠滨江入市，网上房地产的数据显示，该项目的最高报价为24.39万元/平方米，超过了汤臣一品大厦23.8万元/平方米的最高报价。而截至9月28日，在开盘一周左右的时间里，该项目已成交20套房源，也进一步证明了高端住宅市场的热度。

　　同时，近日开盘的绿城黄浦湾二期，当日认购金额便达到10亿元。上海华浙外滩置业有限公司常务副总经理张宠认为，目前，上海的高端市场正迎来爆发期，而随着众多高端楼盘入市，将进一步给市场带来热度。

　　事实上，有相当数量的高端住宅产品即将于第四季度入市。在滨江区域，有尚滨江、黄埔滩名苑；在苏河湾区域则有华侨城苏河湾和绿洲雅宾利花园；而在市中心，则有嘉天汇，以及位于四川北路板块的建邦16区和位于长风板块的中海紫御豪庭。就地段而言，这些产品已经抢占了稀缺的区位，奠定了热销的基础。

　　对此，浦江华侨城项目助理总监陆渊指出，真正的豪宅必须具备不可复制资源，例如市中心滨江物业，拥有无可复制的自然资源。还有进入稀缺时代的独栋别墅，更是无法比拟，例如华侨城十号院。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，豪宅的成交主要应从地段上分析。就上海楼市来说，滨江豪宅一直受到海内外置业者的关注，因此滨江板块项目会相对更热销，价格会更坚挺。其次是传统市中心区域，而位于次中心的项目主要看其稀缺性，如区域内地标项目，也会热销。

　　板块题材促楼盘热卖

　　据了解，上海迪士尼乐园将在2015年年底开园，或将成为川沙、惠南、唐镇等板块楼市的新一轮增长“引擎”。

　　虽然今年楼市整体成交较为低迷，然而也不乏逆势热销的楼盘。

　　继8月别墅首次开盘便热销4亿元后，位于浦东川沙的阳光城愉景湾于9月底又推出公寓项目，同样火爆热销，开盘当天便劲销4.2亿元。据悉，该项目一期产品即将清盘，龚敏认为，项目热销的一大利好便是“极为靠近迪士尼”。

　　无独有偶，受自贸区辐射，位于浦东唐镇的金大元御珑宫廷项目在首次加推劲销过亿元后，时隔三个月，于近期加推25席法式精装大平层，其销售情况依然火爆。

　　除此之外，今年前三季度还有浦江华侨城、红醍半岛等靠近城市规划 “红利板块”的楼盘先后热销。

　　陆渊表示，区域发展潜力大小对于项目而言非常重要，在现阶段，前滩已然是全城最炙手可热的板块之一。他说：“这种利好对于前滩周边的住宅项目有较大的促进作用，以浦江华侨城为例，就有较多有前瞻性的客户看中了项目所处板块的价值。”

　　对此，龚敏指出，迪士尼、大虹桥、自贸区这些规划对楼市的利好除了提升区域配套外，这些板块还都有重要的产业作为人口导入“引擎”，从而为区域楼市提供支撑，如迪士尼的旅游产业、大虹桥的商务人群等。

　　那么在第四季度，板块题材是否仍将带动项目热销？

　　沙立松表示，目前来看，迪斯尼板块一期即将开园，对其周边房地产促进作用相对更为明显。而自贸区和大虹桥虽然暂时没有新动作，但由于其第四季度的供应较多，相信仍将是成交的热门板块。

　　就在上海楼市即将迈入第四季度的9月27日，受佘山和“大虹桥”两大“题材板块”辐射的融信铂湾首度开盘，当天便去化逾8成，销售额近2亿元。以此为例，第四季度享尽“题材”优势的项目或仍将是楼市成交的热点。

　　大牌制作成抢收利器

　　来自中国指数研究院的数据显示，23家品牌企业今年上半年的市场份额已达到18.03%，较2013年末提高了2.28%。

　　今年上半年，全国房企分化趋势愈加明显。几乎每隔几周就会有中小房企资金链断裂的消息传出，而近期也传出一些中小型开发商准备撤离上海的消息。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，从上半年销售额的涨跌情况来看，房企业绩分化明显。而在“下行期”市场更容易出现“强者恒强”的局面，在这样的情况下，房企之间的差距会进一步拉开，四季度小房企的日子会比较难过。

　　那么四季度，大牌房企的表现将会如何？

　　沙立松指出，品牌房企在四季度将会“大举发力”。因为四季度的资金压力是最大的，包括前期工程开发的款项、银行还款的压力等，并且对于上市房企而言，还有年度财务数据的压力。

　　而从四季度的供应来看，品牌房企的确有“抢收”趋势。

　　除了目前在售的保利蔚蓝林语，保利还将在10月推出位于松江泗泾的保利翡丽公馆，作为保利的高端产品线，“翡丽”系此次将推出89-180平方米的精装修3-4房产品。

　　位于青浦华新的农房西郊半岛项目一直以来销量都不错，据悉，农房还将于四季度推出位于闸北区苏州河北岸的农房熙藏项目，该项目引入了国际一线品牌，提供专业管家服务，可谓农房在四季度的“抢收利器”。

　　同时，龙头房企万科和绿地也有力作上演，例如万科推出的重磅作品——位于陆家嘴滨江金融城的万科翡翠滨江；而绿地也将于近期推出与另一品牌房企融信合作打造的法兰西世家，据项目负责人胡添明透露，相信到时项目会给上海楼市带来一个“较大”的惊喜。

　　对于上述项目在第四季度的前景，中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，品牌房企在融资渠道、品牌价值等方面较小房企有更多的先发优势，因此，在目前这样的困难时期，品牌房企的机会会更多，相信四季度也会取得更好的成绩。