黄金周楼市成色不足

　　从区域成交来看，嘉定区以2.35万平方米的交易量遥遥领先于其他区，活跃楼盘主要是北部板块的“水岸雅苑”和主城区板块的“中信泰富又一城”，分别交易72套和81套，均价分别为1.24万元/平方米、1.64万元/平方米。成交量排名其次的是宝山区，共成交0.93万平方米，大场板块的“滨河华城”成交了39套，均价为3.00万元/平方米。排名第三位的闵行区成交量0.59万平方米，代表楼盘有马桥景城乐康苑（东块），成交21套，均价2.08万元/平方米。

　　从历年情况来看，“十一”的成交量一直处于相对低点。今年“十一”，假期的前三天交易中心窗口关闭；4-7日，除去4日有2.3万平方米的成交，其余三天的成交量均不足2万平方米，低于正常水平。

　　今年“十一”房展会的召开，正值央行“认房不认贷”新政颁布。不过，从房展会的表现来看，新政的颁布并未对市场产生明显影响。现场虽然随处可见促销，但实际降价的楼盘数量较少，开发商仍以品牌宣传为主。此外，“十一”期间，开发商推盘也不多。据德佑地产监控数据显示，国庆七天，全市商品住宅仅5个项目取得预售证，供应面积11.3万平方米。

　　“由于各银行细则尚未出台，黄金周期间交易成色不足。”中原研究咨询部高级经理龚敏分析道，央行宽松信贷政策落地，提振了楼市信心，但目前各银行还未真正开始实施，因此市场出现部分房企捂盘和客户观望的现象，仍处于蓄力状态。

　　区域性成交或将提升

　　“信贷新政的利好针对的是置换型买家，且是对普通住宅而言。就上海来说，置换普通住宅的买家相对狭窄，尤其是内环内，几无普通住宅。”德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，此前，北京正式发文调整普通住宅的标准，新政的覆盖面迅速扩大。若上海也跟进类似政策的话，后市的成交量将可能有所突破。

　　据统计，今年9月，上海商品住宅的成交量为76.6万平方米，环比上涨17.1%，同比下跌45.9%。尽管“银十”前七天成交量萎靡，但由于房展会及新政利好，蓄客阶段之后，10月的成交量预计将超过9月份。

　　“上海楼市走势还有待于各银行细则出台，其中关键在于对二套普通住宅的认定，以及首套利率的优惠力度。”龚敏表示，目前，上海执行的普通住房标准是2012年的，从今年1-9月成交来看，普通住宅占比35%左右，其中内环内和内外环普通住宅比重分别仅为3.77%和3.78%；而外环外则高达42.91%。由此来看，如果标准不变，新政对促进外环外成交影响最大。新政的另一关键点在于优惠利率，央行明确首套最高优惠利率为基准利率的7折，但由于央行并未强制要求，四大行未来打7折的可能性不大。本报记者 杨玉红