老冯夫妇育有一子一女。1983年老冯的单位给其夫妻分配了一套福利公房，1994年老冯把该房买成产权房，产权登记在老冯一人名下。2001年5月，妻子季女士去世，2006年初老冯患老年痴呆症，生活不能自理。2016年11月老冯病逝。

　　2017年1月，老冯的女儿冯女士找到弟弟冯某协商继承父母的房屋等遗产问题，没想到冯某竟然说房子已经过户到自己的儿子小冯名下了，是父亲在世时自愿把房产赠给孙子的。冯女士了解得知，父亲老冯在2003年6月11日和孙子小冯签订了房地产买卖合同，约定以36万元的价格将上述房产出售给小冯，房产于2003年7月13日登记在小冯名下，小冯并没有给付老冯任何购房款项。冯女士以自己对父亲的理解，认为这个结果应该不是父亲的真实意思表示，因此对于房产已过户问题百思不得其解。

　　就遗产分割问题，冯女士在同冯某、小冯多次协商无果后决定依法维权，多方打听找到了我。我首先给她分析梳理本案，认为其父老冯和小冯签订的房屋买卖合同无效。首先，老冯对上述房屋构成无权处分。从房屋来源看，房屋产权虽然登记在老冯一人名下，但房屋系老冯和季女士的夫妻共同财产，在季女士去世后其产权份额变成了遗产，在季女士没留有遗嘱的情况下，遗产份额应该按照法定继承分配，比如配偶、父母、子女，一般是平均分配。老冯生前擅自处分夫妻共同财产当属于无权处分。

　　《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案原权利人季女士已经死亡，不存在合同效力追认的问题，因此本案房屋买卖合同当属无效合同。其次，小冯不构成善意取得，其获得该套房产没有法律依据。虽然房产是以房屋买卖形式过户到小冯名下，但是小冯并没有支付房屋对价款，且小冯本人明知房产系其爷爷奶奶的夫妻共同财产，明知爷爷老冯无权处分奶奶的房产份额，因此小冯的购房行为不构成民法上的善意取得。

　　冯女士委托我代理诉讼维权，要求法院依法确认上述房屋买卖合同无效。案件走向和结果符合我之前预判。法院判决房屋买卖合同无效，案件以冯女士胜诉告终。房屋按法定继承处理，冯女士最终拿到了自己应法定继承的房产份额。

　　本期知识点：无处分权人擅自处分他人财产，事后又不能得到权利人追认的，应当视为无效行为。

　　上海方洛律师事务所 韩迎春律师

　　每周六、周日（下午1点到下午6点）为固定接待免费咨询时间，其他时间当面咨询需提前预约，预约电话4009204546。

　　地址：普陀区常德路1211号宝华大厦1606室（轨交7号、13号线长寿路站，6号口出来即到）