被低估  北外滩的价值目前仍在被低估，如何才能使板块房地产市场的发展层次与速度进一步提升，将是一场压力与机遇并存的战斗。

　　盼发展  随着“东大名路商业街”的落地以及自贸区概念的提出，新一轮的价值引擎已经启动，北外滩也将迎来新的价值爆发。

　　□地产评论员 孟子谅

　　“北上海商业核心”东移

　　一直以来，提起虹口区的商业中心，往往让会人想到四川北路商业街。受人民广场、外滩辐射影响，经历了多次大规模改造的四川北路商业街已经被认为是上海仅次于南京路和淮海路的第三大商业街。

　　然而随着北外滩航运与金融双核承载区的飞速发展，未来“北上海的商业核心”正在悄然东移。

　　今年8月，北外滩集聚办透露，北外滩地区将打造“东大名路商业街”。其中，国际客运中心地下商业街预计将于明年对外开放。

　　从位置上来看，东大名路位于北外滩东线，其北面是由精于旧城改造、扎根北外滩多年的瑞安房地产开发的商业项目——瑞虹天地。瑞安房地产发展有限公司销售经理钟晓桦表示，“瑞虹天地”将与“东大名路商业街”形成互补之势，使整个虹口区的商业中心将从现在的“四川北路商业街”向东转移，进而成为上海内环内新崛起的一个重要商业区。

　　近年来，北外滩板块进驻了一批航运、金融服务机构与企业，使北外滩航运与金融双核承载区建设有了新的突破。

　　数据显示，截至今年6月底，北外滩地区共有包括中海、中远、上港等知名企业在内的航运企业3500多家；金融企业总计416家，其中今年1月至6月引进金融企业108家，同比增长达20%。

　　北外滩产业能级提升的同时也带来了一个新问题——区域内旧有的商业配套已无法满足日益增长的商业、休闲需求。“东大名路商业街”在此时应运而生，正是北外滩发展取得突破的体现。

　　“目前来看，北外滩主要还是缺拿的出手的高端大型商业广场。”克而瑞研究机构总监薛建雄表示，“不用说已经相当成熟的外滩与陆家嘴，就算比起中山公园，这里的商业配套也显得落后。不过北外滩的发展处于刚刚起步的阶段，要知道陆家嘴成为金融中心可是用了整整20年。”

　　北外滩楼市仍被低估

　　北外滩板块的规划始于2007年，定位为上海国际航运中心，与外滩、陆家嘴并称“黄金三角CBD”。

　　然而与外滩及陆家嘴相比，北外滩的房地产市场却仍在被低估。

　　以瑞虹新城为例，今年上半年热销的瑞虹新城璟庭均价在53000元/平方米左右，这一价格不要说豪宅林立的陆家嘴和一房难求的外滩，就算在徐汇滨江也绝不算高。位于徐汇滨江的内中环间在售滨江楼盘目前均价也在80000元/平方米左右，远高于内环内的瑞虹新城璟庭。

　　作为“黄金三角CBD”之一的北外滩，房价为何会被低估？

　　对此，同济大学房地产研究所所长施建刚表示，就目前来看，北外滩还未成气候，主要是区域的定位并不明确。周边的业态较杂乱，缺乏一条明确的主干线。因此，未来的开发还需明确定位，从整体规划出发。

　　克而瑞研究总监薛建雄也表示，北外滩价值被低估，主要是板块的开发层次和速度都不够。但从长远看，如果能出现更高档的写字楼、商场等配套，整个板块的价值会进一步提升。

　　区域价值渐获认可

　　虽然北外滩板块的价值仍在被低估，但不可否认的是，其区域的价值正在一步步得到市场认可。

　　德佑地产研究部数据显示，2013年8月北外滩板块二手房成交均价为31227元/平方米，环比去年同期上涨8.4%。而同一时期，整个虹口区的二手房成交均价由26537元/平方米上涨至28279元/平方米，涨幅仅为6.5%。

　　在新房市场方面，2013年北外滩板块的销售状况同样火爆。

　　虽然上半年板块内的新房供应并不多，仅有瑞虹新城璟庭和中信虹港名庭。但瑞虹新城璟庭却以35.05亿元的销售额问鼎2013年上半年新房成交金额冠军。

　　“今年上半年的销售状况确实让人惊喜，”瑞虹新城一位负责人向记者表示，“璟庭两次开盘相隔2个月，均价上涨了5000元/平方米，销售依然火爆，说明项目品质、区域价值及品牌优势已经得到了市场的认可。”

　　近期自贸区概念的出现，东接外高桥、北连吴淞口的北外滩板块再次引起了市场的关注。随着更多企业入驻带来的大量人口导入，北外滩楼市的供求平衡将有可能被打破。那么，后续的北外滩会否出现供不应求的情况？

　　对此，上述负责人表示这种情况并不太可能出现。“就我们项目而言，可以说供应量还是比较充足的。瑞虹新城璟庭将在后期有近200套70-130平方米的小户型产品面市，其中包含市中心较为稀缺的精装复式产品。”

　　专家眼中的北外滩

　　复旦大学房地产研究中心主任 华伟

　　黄浦江最后一段黄金岸线

　　传统的外滩以金融服务业为核心，与陆家嘴隔岸相对，连接整个上海的经济与金融命脉。

　　现在我们提到的北外滩、前滩、后滩等区域都是借“外滩”为卖点的宣传，或者说是传统外滩的扩围，因为黄浦江沿线历来都是上海经济发展的重要区域。以外滩——陆家嘴一线为中心，向南有前滩、徐汇滨江，向北延伸便是北外滩。而北外滩与前滩、徐汇滨江相比，从区位上来说更具优势。

　　北外滩向北连接吴淞口，向东连接外高桥保税区。在上海自贸区建立的背景之下，外高桥、吴淞等区域将依托航运、国际贸易等产业，成为下一阶段上海城市建设的重点。因此可以毫不夸张地说，北外滩是黄浦江最后一段黄金岸线。

　　同济大学房地产研究所所长 施建刚

　　北外滩是黄金级价格洼地

　　北外滩定位于“商务-航运-文化”三柱支撑的模式，拟建成一个融知识产业服务、国际航运服务、文化旅游休闲服务、国际化社区的滨江休闲区。但是就目前来看，北外滩还未成气候，定位并不明确。

　　从价格看，北外滩相对外滩、陆家嘴来说绝对是个价格洼地，而这个洼地的形成，与目前规划有很大关系，北外滩现有的土地供应太少，且定位不明确。虽然板块内有五星级酒店、客运中心、高级写字楼等“珍珠”，但是周边的业态较杂乱，缺乏一条明确的主干线。

　　但是，北外滩也有着绝佳的地理优势，对面便是东方明珠和优美的沿江景色。因此，未来如果能明确定位，从整体规划出发，协调好目前已有的不可拆的项目，很好地融入新项目，相信开发后的价值绝不亚于东方明珠。