“王者，势也。” 势从何来？在房地产业，也有一句广为流传的话“得土地者得天下”。势因地成，地段、地段、还是地段，对楼市的盘点，永远少不了“地势”这一章。

　　质变

　　2007年上半年，上海住宅市场在整体攀升的同时，不同环线区域间也存在明显差异，表现出买卖双方理性回归的鲜明特点。经过数年宏观调控的“阵痛”，市场正走上健康的发展轨道。同转型前相比，市场表象同样是火，内核却隐含着从“虚火”到“真火”的质变。

　　“虚火”时代的楼市类似于股票市场的“牛市”，销售“全面开花”，什么房子都能卖得掉。如今的楼市回暖却是以降量提质为前提，以自住需求为基础的，因此区域性概念更为明显，热点楼盘带动热点区域，热点区域带热整个楼市，而决定其能否成为热点的，是产品品质、价格和潜力。例如位于松江九亭的绿亭尚城，不久前推出212新房源，开盘一周即成交170余套，6300元的高性价比也带动了整个松江楼市的上升。

　　分化

　　据中原地产咨询研究部总监陈宁介绍，楼市回暖后，受供求关系影响，区域化更为明显，价格涨幅从市中心向外呈递减的趋势。上半年市中心区楼盘的供需比在0.5以下，一些楼盘的涨幅已超过30%。

　　中心区以外楼盘的整体涨幅相对较小，热点效应却更突出。全市成交量的54%集中在外环外，松江、宝山、浦东是成交热点，而九亭、顾村、三林等几个在交通、配套上有相对优势的板块，成为主要热力释放源。

　　这样的分化态势，同目前上海一手房市场的需求格局是相吻合的。自春节以来，市场长期调整积压的刚性需求与改善居住需求开始释放，主要集中在外环内的购买力使这一地区新房供求日显紧张，随着优质可售房源量的快速下降，前期积压的大量质优价廉的外环外新房，开始获得购房者青睐。

　　走势

　　信义房产分析师朱平平预测，上海下半年的房价走势仍会持续分化，内环的房价还是要涨，包括二手房、租赁等，重要原因是可供土地较少，新的供地只能来自动拆迁地块，而这类土地的地价和拆迁成本居高不下；同时2006年上海的动拆迁面积急剧减少，全年可能在300万平方米以内。而中环地区，受惠几条 轨道交通辐射影响，加之房价相对合理，抗跌性较强；外环区域，受刚性需求释放影响，房价走稳。 

　　近一段时间，住宅市场需求量在不断地释放，但供应并未达到最高峰。松江、浦东、闵行、宝山这些传统集中的供应区域，目前的成交量与可售量已基本持平。楼市出现的暖流，将有望进一步带动自住购房客购房信心，同时随着房源上市量增加,后市成交量乐观看好。

　　□本报地产评论员 龚玺