本报地产评论员 房蓉

　　据《新民楼市》粗略统计，由于2010年前三季度楼市销售依然火爆，且2010年的营业额有相当部分来自2009年的协议销售，总体上主流房企2010年的业绩平均增幅都在三成以上。但是，随着地产调控政策和紧缩货币政策的叠加效应持续深入，潜藏着高额负债率的负作用或将显现。

　　现增长800%“大丰收”

　　2010年调控政策频出，首先是四月新政，而后在年尾又接力“新国八条”，但仔细统计房企年报发现，调控年房地产企业依旧处在“春天里”：13家房企2010年度净利润增长率超过100%，上海创兴置业更是出现了增长800%的“大丰收”，中弘地产、丰华股份、华丽家族、世茂股份等房企也都实现了300%以上的增长。除此之外，还有20家房企2010年度实现净利润同比增长。

　　作为地产界的龙头老大，万科2010年全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额达1081.6亿元，成为中国房地产市场第一个“千亿级”房企。保利地产2010年度实现营收357.1亿元，较上年增长55.35%；归属于上市公司股东的净利润为49.05亿元，较上年同期增长39.39%。而金地集团发布公告称，预计2010年度净利润较2009年度增长50%左右。2009年金地实现净利润17.76亿元，由此推算2010年净利润将达到26.6亿元左右。良好的销售情况是2010年度三大房企业绩增长的主要原因。

　　此外，沪上知名房企复地集团也公告表示：营业收入录得约人民币86.52亿元，较2009年上升约66.9%；富力集团的年营业额增加35%至人民币246亿元，而以商业地产为主的几家企业受益更是颇丰。2010年世茂股份归属于母公司的净利润8.74亿元，同比增长324.2%，即比2009年度翻了两番。2010年宝龙地产实现合约销售额62.15亿元，较去年同比大幅增长114.1%。而SOHO中国营业额大幅上升146%至人民币182.15亿元。

　　一线房企“钱”景迥异

　　从历史数据看，一线房企，如万科、保利、招商、金地、中海这传统的五大龙头房企规模有进一步分化的趋势。

　　万科在2010年实现销售面积897.7万平方米，销售额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%，成为首家年销售超过千亿的房企，与排名第二、第三的保利、中海差距拉大。

　　保利地产的业绩增速也不错。2010年保利销售同比增长53%至663亿；中海增速稍慢，2010年，中海全年销售额671.1亿港元，同比增长40.4%。

　　相比上述三家进入600亿阵营的公司，金地和招商地产与之差距扩大。报告显示，2010年金地集团实现销售金额283亿元，同比增长34%；招商地产2010年实现签约销售金额仅146.25亿元，比上年同期的148.42亿元有所下降，成为龙头中唯一没有实现业绩增长的公司。

　　相较于销售业绩的下滑，招商地产净利润仍实现增长，报告期内实现净利润20.1亿元，同比增长22.3%。

　　总体来看，第一阵营的中海、万科净利润分别是金地的近4倍、2.5倍，分别是招商的5倍、3倍多。

　　然而，很多时候，在追逐规模的同时，利润率很难跟上。

　　在保持快速周转的同时，2010年万科在地产业务结算净利率15.52%，较09年上升3.27个百分点，结算毛利率29.75%，较2009年上升7.76个百分点。而单看毛利率这一数字就远不如其他上市房企。如龙湖毛利率为33.3%、复地毛利率为36.5%。

　　或许是早已意识到这个问题，万科总裁郁亮表示，公司近年来始终把“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变作为重点工作。

　　着力布局二三线城市

　　调控措施频出，百强企业呈现出不少新的变化。

　　由于一线城市受政策调控影响较大，布局相对均衡的万科、保利、恒大等企业，在一线城市成交量下滑的情况下，二三线城市销量集体发力，其中恒-大地产二三线城市产品占比高达96%，全年实现销售面积789万平方米。

　　在信贷从紧、监管措施日趋严格的情况下，百强企业的业务模式正在变化。合作拿地、联合开发、共同经营的现象越来越多。万科近75%的销售业绩来自于合作开发项目，绿城的代建项目迅速增长，商业代建的面积已占绿城整个在建面积的20%左右。此外，绿城、绿地、万科、首开等企业都积极投入了保障房项目的开发建设。

　　根据中国指数研究院提供的2010百强榜单上，万科凭借千亿业绩稳坐综合实力头把交椅；中海地产和保利地产分列二三位，上海有23家房企进入百强榜。其中，绿城在综合实力TOP10中排名第五，在规模性TOP10中排名第六。值得注意的是，在《新民楼市》掌握的多家年报中，一线开发商不约而同地选择了继续推新品、推精品；同时发展潜力巨大的二三线城市。

　　“在可能的情况下，万科将在上海做到100%的住宅产业化，100%达到‘绿色三星’楼盘。”3月初，万科集团执行副总裁刘爱明公布了万科上海2011年战略，将在沪上六大热点区域布局七大战略新品，并将首次推出2011年度重点项目五玠坊。

　　“‘花开中国’是公司坚持的战略走向。”花样年控股集团有限公司主席兼首席执行官潘军表示：花样年继续聚焦于长三角、珠三角、成渝经济圈和京津都市圈等中国经济最活跃的四大战略区域。在“花开中国”战略指引下，在2010年新进入了桂林、大理、无锡和南京4个区域核心城市，将公司的业务布局从7个城市扩展到11个城市。

　　与花样年类似的是，上海本土企业复地也走出上海，布局全国。截至2010年12月31日，复地拥有规划建筑面积总计约1414万平方米，按权益计总建筑面积约905万平方米的项目储备，分别位于上海、北京、天津、太原、南京、杭州、无锡、重庆、武汉、成都、西安及长春等12个城市。复地集团董事长张华认为“配合全国性的规模化发展布局和可持续的发展战略，有利于本集团今后几年主营业务及利润的稳定增长。