因为调控，楼市告别了“炒房时代”，“限购”等系列政策挤碎了投机泡沫，拥挤在住宅市场上的炒房大军偃旗息鼓。市场细分之下，正常的楼市投资需求又寻找到了新的出路。从商铺到写字楼到SOHO，我们都能见到这些新型“资深买家”的身影。

　　年度投资语录买冷铺不如存银行

　　住宅“受限”后，“弃住从商”的买家不在少数，由此也带来了上海商铺市场的成交热潮。 

　　尤其是投资门槛较低、成长性又较好的一些分割产权式商铺，在2011年受到了前所未有的追捧。比较典型的案例是宝山万达广场，今年开盘后至今年底，商铺总成交面积接近4万平方米，总成交金额超过15亿元。

　　而与之相比照，也有诸多蜂拥而上、打着“不限购”牌抢客的商铺项目，却体验着无人问津的尴尬。转战商铺的资深买家，考察之细致，权衡之专业，是2011年楼市投资的一大亮点。资深买家看铺时的年度口头禅就是:“如果连这个回报率也达不到，那还不如干脆存银行算了。”

　　年度咸鱼翻身商住项目不做鸡肋

　　曾经被视做“鸡肋”表现平平的商住两用产品，在2011年尝试为自己正名。住宅限购的背景下，商住项目总价低、宜商宜居的特性在市场上尤为突出。不仅成交量较限购前有大幅上升，更是体现在新开盘商住项目的持续增加上。 

　　仅以“金九银十”两个月为例，上海新开盘的商业项目中，酒店式公寓占据绝对主力。9月开盘10个写字楼项目中8个主推酒店式公寓;而10月开盘的写字楼项目同样接近八成都是酒店式公寓项目，占预计开盘写字楼的73.3%。 

　　但供应的大量增加，使商住类产品在2011年底再次面临巨大的销售压力。潘石屹S0H0中国年末在曝出的“上海欠薪门”，也是一个警钟。在买家看来，酒店式公寓目前4%-5%的租金水平仍制约着其投资价值的评估。酒店式公寓要想在2012年真正成为市场主流，还要在产品创新和回报体系上再下功夫。

　　年度投资新选买家慎待旅游地产

　　2011年，大批具备雄厚实力的开发商转战“非限购产品”领域，市场细分为买家提供了更多的楼市投资选择。 

　　旅游地产通常需要占用大规模的资金，收益周期相比住宅和商业地产更长，因此长期被开发商漠视。而2011年，旅游地产却成为“红角”。万科、恒大、碧桂园、绿城、雅居乐等房企已经在海南“画地”，迸军旅游地产。龙湖管理层也在年内表示，未来发展的重点之一就是开拓多类地产业态，其中包括旅游及养老地产。 

　　就整体市场而言，旅游地产仍处在快速发展期，机遇与风险共存。资深买家大多对此类项目抱着非常谨慎的态度，只有区域旅游开发已较为成熟的大型中高端项目，才会迸入他们的考察范围。而在本年度，以黄山大观领衔的黄山，成为了上海个人投资旅游地产的最热目的地。

　　年度投资困惑“万国房产”难以抉择

　　资深买家的眼光，也已投向了海外。

　　伴随国内民间财富的迅速增长，留学潮、移民潮、海外投资暗流涌动，与之密切关联的海外置业热潮，在2011年，因中国楼市调控后的挤出效应彻底显现。 

　　海外房产代理商自然不会错过赚钱的机会。从年初的春季房展会到年末的冬季房展会，上海几大知名的楼盘展销平台，都不缺海外项目扎堆卖力推介的场景，买房绑定居留权、移民等特别优惠也频频闪现。 

　　有人戏言，上海房展会应改称万国房展会才对。 

　　并非所有的海外房产都赚钱，都值得投资。 

　　在谈及2011年的海外置业潮时，资深买家几乎都会强调这样的观点。本年度，近年来增长稳定波动较小的澳大利亚楼市，在上海个人海外置业群体中最具人气。