房东将王某起诉至法院，要求王某支付超期两个月的租金。王某却认为自己在超期半个月之后就搬离了那栋房屋，自己把部分房屋转租给了案外人，是案外人超期两个月才搬出，因此，这两个月的房租应向案外人讨要，自己最多只同意支付超期半个月的房租。

　　房东找到了上海欧瑞腾律师事务所的王常栋律师。法院受理该案之后，准备采取调解结案。可是，在调解过程中，尽管法官极力撮合，双方对于超期租金的具体数额一直达不成一致意见，且都对尚未支付的水电费相互推辞，不肯让步，调解陷入僵局。法庭最终还是支持了房东张某的诉讼请求，判决王某支付两个月的租金给房东张某。

　　王常栋律师认为，本案的争议点在于非法转租和超期退房。《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”假设王某和案外人的转租合同有效，房东与该案外人之间也并不存在直接的法律关系。该案外人应直接向王某履行承租人应履行的义务，王某也可以直接行使转租人可以行使的权利。因此，发生了损害事实并可归责于该案外人，赔偿责任应由王某向房东张某承担。

　　在假设转租合同有效的情况下尚且如此，那么在非法转租的情况下，从合同的相对性以及为了更好地保护受害人即房东张某的权益的角度出发，由王某承担案外人超期退房所带来的损失也是合法合理的。

　　王律师感慨，现实生活中类似的案件很多。此时只要把握好当事人之间的法律关系，很多问题便迎刃而解：1．转租人与次承租人之间是租赁合同关系，经承租人同意或者追认，租赁合同可以有效。次承租人享有使用租赁物的权利，如果因为转租人的原因使次承租人不能取得使用、收益的权利，次承租人可以要求转租人对损害进行赔偿。2．出租人与承租人之间，因承租人转租为严重违约行为，出租人有权终止合同，并可以要求得到赔偿；出租人不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。3．出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人如果终止租赁关系，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。　　   郑成婧