为完善住房保障机制，我国公租房、廉租房项目自今年以来并轨运行。其实，住房问题是一道世界性难题，无论公租房、廉租房还是福利购房，世界各国一直在尝试多管齐下解决住房难题。

　　法国

　　法律确保福利房比例

　　据统计，法国每１０００人拥有６９．２套福利性住房；廉租房占法国可出租房屋的４０％至５０％。法国福利性住房比重较大，一个重要原因是有法律保障。２０００年颁布的一项法律规定，在人口超过５万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于２０％，否则将受到处罚。２００６年的《国家住房承诺法》鼓励加大福利性住房供给。

　　目前，法国约有４５０万套廉租房，约占全国主要住房的１７％。这些廉租房由８６３个专门机构管理。２００８年，在巴黎大区，申请廉租房的居民每月收入最高不得超过１９６３欧元，其他地区为１７０６欧元。约１０００万人租住在廉租房内。

　　法国政府不断推动福利性住房建设，使廉租房不断增加。据法国政府住房事务部门２０１０年２月公布的数据，２００９年，法国共资助兴建１２万套福利性住房，这一数字是２０００年的３倍；２００５年至２００９年，法国共资助兴建４８．５万套福利性住房；２０１０年，法国政府还将出资４７亿欧元，资助兴建福利性住房。

　　为保证福利性住房供给，法国多方面筹集建设资金。除了政府财政预算拨款，还采取政府减免土地税和增值税等税种、引入专门的社会住房信贷金融机构和企业投资参与等多种形式筹资。

　　日本

　　坚持“保低放高”原则

　　在战后重建和随后的经济高速发展期，日本大中城市住房问题十分突出，政府不得不坚持“保低放高”的原则：优先保障中低收入人群居住权，高收入人群的住房问题则交由市场解决。

　　都营住宅应运而生，这是典型的日本“廉租房”。在东京都八王子市的某大型都营住宅区，记者参观了一对二战残留孤儿老夫妻的住宅。房间面积不大，５０多平方米，两室一厅，有独立厨卫间和阳台。

　　这个大型都营住宅区规划整齐，有２０栋带电梯的住宅楼，小区道路和停车场完备，还有很大的运动公园。小区配套公共交通也较为方便，到市中心的新宿和涉谷区也只要换乘一次地铁。东京都２３个区几乎每个区都有十多处都营住宅，其中不乏新宿、原宿、涉谷、赤坂这样的“高贵”字眼。

　　都营住宅租金低廉，月租从２万到４万日元（人民币１５７２元至３１４４元）不等。与之相比，繁华地段涉谷区惠比寿一套５０平方米的普通住房月租高达２０万日元（约１.５７万人民币）。

　　按规定，东京都营住宅的申请分为家庭申请和个人申请两大块。只有月收入低于１５.８万日元（约１.２万人民币）的困难家庭和东京都内居住３年以上、６０岁以上的低收入单身人士才有资格申请。符合条件的申请者递交申请资料后，等待抽签决定资格。每年５月和１１月有两次抽签，通常从申请到入住需等待大约１年左右。

　　有幸入住都营住宅的人并非一劳永逸，根据个人、家庭收入、纳税情况变化也有“出入”，比如搬迁、老人离世、家庭情况改善，就要把都营住宅让给更需要的人。享受都营住宅的租户收入超过基准时，若连续居住三年以上则要累进计租，若连续居住五年以上就须买下该住宅。

　　新加坡

　　八成常住人口住组屋

　　组屋是新加坡最常见的公共住房形式，由建屋发展局建造，向公民和永久居民出售。自从２０世纪６０年代开始建造以来，组屋已经远超出普通保障房概念。

　　组屋虽不奢华，但也不窄小。许多组屋与更高档的共管公寓和私人公寓在相同的地段比邻而立。近５０年来，新加坡共建造了９９．９万套组屋，逾八成常住人口住在组屋区。

　　建屋发展局从政府拿地，地价根据地段不同而有所差别，建好之后以低于市场价格卖给符合资格的首次购房者，有补贴性质。新组屋转售市场的买方也必须是符合资格的公民或永久居民，基本原则是每户居民只能拥有一套组屋。因此，土地供应、开发商以及二手市场均在政府严格控制下，可杜绝暴利产生。 

　　由于和具有强制储蓄性质的强积金制度相互配合，组屋价格在大多数家庭可负担范围内。近年来，新加坡还调高申请家庭月收入上限，月收入１万新元（约合人民币４.９万元）也可申购组屋。 

　　加拿大

　　住房合作社弥补不足

　　廉租房在加拿大叫廉租屋，“卖点”是廉价，缺点是申请审批程序低效，以致产生“住房合作社”这样的替补形式解决住房问题。

　　加拿大廉租屋由省一级经营、管理。申请资格因地而异，一般而言是家庭年收入低于最低收入线、家中有特殊困难（如有老人、残疾人或多子女）、单亲有子女家庭等。

　　廉租屋租金通常为家庭税前收入的三分之一。在卑诗省列治文市，月收入１１００多加元（约合人民币６２３０元）的三口之家，有可能在市中心申请到一套两室一厅的廉租屋，月租仅３００多加元。同地段、同类普通租屋租金则在１１００加元以上。

　　廉租屋虽便宜，标准却不低。安大略省今年动工的廉租屋配备齐全，太阳能供热水、地热供暖、新式节能抽水马桶一应俱全。多伦多地区许多廉租屋都是外表气派的联排城市屋或高层住宅。

　　加拿大主张“贫富混居”，因此并没有特别的“廉租屋区”，因为不少人认为，廉租屋租客经济条件差，对公共交通依赖程度高，需要住在交通更方便的优质地段。

　　漫长的等候期是加拿大廉租屋最为人诟病之处，各地申请等候时间都很长。申请一居室廉租屋平均需等候１至５年，两居室５至１０年，最长纪录据说达２２年。申请者排到空位后，并非一定可以获批，如果连续３次被拒，就要从头排起。 

　　为弥补廉租屋的不足，许多省市推广“合作社住房”。这种形式由所有入住家庭分摊股份、共同管理，房屋的所有权属于全体住户。然而，租户不能对外出售自己的住房或产权。如果租户搬出，可向合作社原价出售房屋所有权和合作社股权，但合作社不会支付利息。

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　　德国福利房光荣“退休”

　　第二次世界大战结束以来，德国曾大力发展福利性质的公共租赁住房。历经半个多世纪的努力，德国成功解决低收入者的住房问题，福利房逐渐退出历史舞台。目前，德国政府主要通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。

　　德国曾大规模兴建福利住房，但政府并未直接参与建设。通常，政府划出特定区域建设低收入人群住房，由社会投资人开发建设，并向住房者收取低于市场价格的租金，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。

　　对建设社会福利住房的投资人，无论是个人、社会团体还是企业，政府都进行资助，通常是向住房建设投资者提供无息住房建设贷款，该贷款偿还期可长达３０年至３５年。还贷期结束后，约束解除，房屋所有人可按市场价格出租、出售房屋。

　　福利住房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等，按照规定，只有收入低于一定标准的家庭才有权利承租福利房。 

　　在“兴盛”时期，德国约有三分之一的住房具社会福利性质。然而，德国自１９９８年起逐渐废除福利房建设中的优惠政策。截至２００３年议会停止补贴保障性住房建设，德国３０年来共为此花费３００多亿欧元。目前社会福利住房比例约为１０％。

　　福利房虽退出市场，但德国并未放松对整个住房和租房市场的管理，低收入家庭住房问题依然得到了良好的解决。

　　德国《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别注重保护房客利益，规定房东不得随意涨房租。

　　根据法律，德国每个州、市及乡镇都设有独立机构，主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，来确定基本价格范围。而且法律明文规定，如果房东的房租超过“合理房租”２０％，就构成违法行为，超过５０％就构成犯罪，这就使得租房市场极为稳定。

　　本刊主编 汪一新 卫 蔚

　　（本刊除“论坛”及本报记者署名文章外，均由新华社供稿）