以价格为标准界定，上海还能称之为“刚需”的板块屈指可数，且离市区越来越远。从区域的关注度来说，这部分刚需楼盘比较难成为市场的焦点。但这并不影响其实际的销售情况及未来潜力。

　　上海的城市地位决定了其拥有很强的人口导入性，刚需市场或将长期处于供不应求的局面。另外，刚需楼盘的“区域消化”特性也比较明显，很多刚需楼盘便将目标客群定位于本地家庭。而本地客户也往往是全家出动，团购效应明显。

　　今年第二季度以来，刚需楼盘的成交占比有所下滑，其话题性和关注度也不如往年，但其实际的成交量其实并不逊色。这种没有“吆喝”也能赢得市场的格局或还将持续一段时间。

　　重新解读“刚需”

　　通常理解的上海刚需市场一般指总价200万元左右的普通公寓类产品。然而，这样的认知在当下的房地产市场显得有些“片面”了，如今的刚需更加多样化、个性化。甚至从某种程度上来说，改善型产品也成为了刚需的一部分。

　　比如“四世同堂”的大家庭需要买别墅、有孩子的家庭要购置学区房、对生活有追求年轻人要买在市中心……家庭背景、经济实力的不同决定了其对刚需市场的理解也有偏差。

　　近两年来改善型楼盘的销售数据走强，其实也是置业者手中的资金宽裕了，对房产品质的要求提高了。换个角度看，其实也是“刚需”持续强势的一种表现形式。

　　改善取代刚需或成必然趋势

　　2013年以来，市场中“自称”刚需的楼盘逐渐减少，原因在于相同板块相同区域的产品属性发生了改变。

　　首先，随着轨道交通的通达，嘉定、青浦、宝山、闵行等传统意义上的郊区已经改变了固有的区域形象，快速地发展赋予了一些板块“副中心”、“国际住区”等新式符号。同时，市场对高品质住宅的渴求度也在提升。房企要拿出好产品才能吸引客户，因此市场中的产品细节也在不断升级。

　　基于以上两点，开发商从拿地到开发的成本上升便成为了必然，这导致产品在市场中的定位也不能仅满足于“刚需”。众多因素作用下，导致了中高端产品逐步取代刚需，成为了楼市的“主角”。