本报记者 金雷 图/IC
违规 质押境外保单付款
此前，庄女士收到一则东南亚某旅游胜地房产的广告，房子为一室一厅小户型，总价不到150万元人民币，且面积没有公摊，相比国内多了10平方米的使用面积，广告里称该房产在上海有售楼处。动了心的庄女士去售楼现场打听详情，从销售人员处了解到，房子的首付比例很低，当她询问剩余的房款如何支付时，对方要求她在境外购买保险，再用保单质押贷款。
记者从几位保险业高管处得到证实，销售人员告诉庄女士的购房方法可能为：在境外购买保单，质押保单向保险公司申请贷款，最高可以申请到保单现金价值90%的贷款金额，再用这笔款来支付房款。“比如一张每年缴纳保费1万元的保单，已缴纳10年的话缴费总额是10万元，可以申请到6万至7万元的贷款，贷款利率按银行同期利率的10%向上浮动。”一位保险公司高管分析称：“至于要用来支付房款，可能有保险公司要求客户一次性缴纳大额保费，以便申请较高的贷款金额。”
最终，庄女士还是放弃了购房计划。经过多方了解，她认为交易存在违规风险。2016年10月29日，银联国际发布公告称，银联卡禁止支付境外投资性保险。与此同时，国家外汇管理局加强对个人购汇信息的申报管理。“通过购买境外保单并质押贷款的方式并不符合国家的有关规定，若按照销售人员的建议操作，最终受损的很可能是自己的资产。”庄女士称。
同样差点入坑的还有王鹏南，他计划在葡萄牙里斯本购买一套公寓，因为葡萄牙的银行不提供贷款，他需要全额付款。为了省去购汇的流程，代理商推荐他和当地人“对倒”——找一位当地华人将欧元存入王鹏男在葡萄牙的账户，他则按汇率将等值的人民币汇入对方在国内家人的账户。“我问了银行，并托葡萄牙的朋友咨询后发现，当地法规要求说明购房款的来源，若这样做，我就说不清楚了，是违法的。”
为了应付《个人外汇管理办法实施细则》，一些开发商和中介使出浑身解数为购房者提供支付“捷径”，实则缺乏操作性，同时存在违规风险。比如分拆结售汇，现在规定只能在直系亲属间操作；比如“蚂蚁搬家式”携带现金出境，不仅不符合法律规定，在操作上也存在种种难以实现的壁垒；至于通过非法渠道支付房款，那么资金安全肯定得不到保障。而销售人员建议庄女士的支付“捷径”，则涉嫌违反国家外汇管理局关于“境外保险类商户单笔交易不超过5000美元或其他等值外币”的规定。
警惕 信息缺乏对称评估
在海外房产交易中，一些中介利用投资者不了解行业、不了解当地政策、语言能力不足、海外维权困难等劣势欺瞒实情，使投资者蒙受重大损失，中介自己却逃避法律责任。
梁华栋在公司解散后再就业不顺，遂计划移民欧洲。他打听到希腊、葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等一些南欧国家的门槛不高，通过投资房产可以办理，就拿出积蓄并向父母和亲戚借款投资希腊的房子。付了房款后，梁华栋告诉朋友自己移民了，却被质疑：到底是移民还是取得居留权。
正在存续西班牙居留权的李奥告诉记者，一些房产中介宣传口径是“购房拿身份”，实际上，包括希腊在内的许多欧洲国家购房后只能得到申请居留权的资格。而且在房产信息的宣传上，不少中介还误导了居留权的申请门槛，“比如在西班牙，申请居留权有一个阶梯式的门槛。购买总价低的房子一样可以申请居留权，只是起始年限较低，比如1年，存续的年限也较短，并对你在西班牙的居住时间有具体规定。”李奥说，购买价格更高的房产可以获得较长的起始年限，同时存续的年限也可以增加，“只是存续上更方便一些。如果你购房后在那里住满一定年限，也只是申请永久居留权，而不是入籍。”
李奥提醒有计划在上述国家购房的投资者，要注意相关法规的调整，比如塞浦路斯调整后的法规就要求海外购房者的购房市值不能低于30万欧元，且已付净房款不低于20万欧元，否则，购房者的子女年满18岁时不能递交新的身份申请要求。
收紧 购房资质审核严格
由于对海外购房人群的税收、法规、贷款政策发生变化，此前较受关注的投资目的地如美国、澳洲、加拿大等活跃度正在降低。
去年8月，加拿大不列颠哥伦比亚省宣布对在温哥华购房的海外人士额外征收15%的土地转让税后，海外购房者的数量从去年7月的1610户减至去年11月的395户，当地政府因此获得4800万加元的收入；为避免大规模海外购房者推高房价，澳大利亚维多利亚州政府宣布今年7月1日起印花税优惠不再适用于投资者，只适用于房屋自住的购房者，从2018年1月1日起每年向墨尔本市内当年空置超过6个月的住宅征收空置税，税率为房价的1%。
考虑到海外优质项目对购房者的资质要求较高，部分投资者需要了解自己适不适合这样的投资。澳中集团从1988年起开发墨尔本房产，市场部的杨亚岚透露，集团的项目合作银行对贷款申请人的资质审核有非常严格的规定，如必须提供3万元以上的收入流水，有良好的征信记录，证明贷款申请人有足够资产可以支付过户款项（比如存款、基金、股票交割单）的资产证明，并会对贷款申请人真实的雇主信息进行调查核实。杨亚岚同时提醒，购房还会产生各类税费，比如海外购房者在澳大利亚要额外缴纳房价7%的印花税，每年按照各州规定缴纳土地税；房屋出租的话还要缴税，全额支付房款的业主办理过税号后，若在澳大利亚的所有收入（包括其他投资产生的收益）超过1.8万澳币须缴纳收入税，税率高达房租收入的32.5%。
英国戴德梁行伦敦住宅部上海主管朱习羽则表示，代理的英国项目要求购房者的年收入在7.5万英镑以上（65万元人民币），建议购房者尽早安排自己的资金情况，有些准现房更适合资金或首付款已在境外的购房者，同时合作银行不接受任何资产抵押贷款。
