◆ 何炜

　　2003年，某村办实业公司将38亩集体土地，连同土地上的厂房和配套设施，以批租形式出让给一家集团公司，合同总价1770万元；卖方承诺于2005年6月底前为买方办妥国有土地使用权转让手续和厂房的房地产权证等手续，如果办不成，卖方向买方支付合同总价50%的违约金。

　　协议签订后，集团公司先支付了650万元，但村办实业公司因种种原因无法在约定的期限取得土地使用权并办理相关房地产权证。集团公司见对方违约在先，便停止支付余款，双方几番交涉也没法打破僵局。不料，卖方抢先将买方告上法院，请求撤销与买方签订的《协议书》，意在甩掉这个烫手山芋，从麻烦中脱身，而且协议一旦撤销，那50%的违约金就可免于支付。

　　此时，朱树英律师作为买方代理律师介入此案。在了解案情后，朱律师明确告诉买方：《协议书》有违反法律禁止性规定而存在被法院判决无效的可能性。根据法律的规定，非集体经济组织成员必须依法申请使用国有土地，而不能直接购买、租赁集体所有的土地，即使要使用集体土地的，也必须先由国家征收后再出让、划拨！

　　形势相当严峻，但也并不是没有丝毫的回旋余地。经过缜密思考，朱律师提出了如下的办案思路：

　　一是极力主张《协议书》合法有效，其性质是补偿合同。理由就是依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”

　　本案中，签订《协议书》行为系双方真实意思表示，且案卷中区规划管理局、区房屋土地管理局向集团公司颁发和签订的各类许可证、权属证明和协议，足以证明该土地使用权转让行为在起诉前已由有批准权的人民政府同意转让。所以，集团与村办实业公司之间的协议书应视为补偿性质的协议。

　　二是村办实业公司要求撤销《协议书》的请求于法无据。原因有三，一是《协议书》中并不存在“重大误解”、“显失公平”或“欺诈、胁迫或者趁人之危”的情况，不属于法定可撤销情形；二是《合同法》规定受损害方有权请求撤销合同，本案中受损害的是集团公司，所以村办实业公司没有提出撤销合同的资格；三是村办实业公司即便有资格提出撤销，因为已经超过了法律规定的时效，这种资格也已消灭。

　　遵循上述思路，本着为当事人最大利益出发，和谐为贵、互利互惠的原则，朱律师积极投入到集团公司与村办实业公司的协商之中。法庭也充分考虑了朱律师的观点，最终双方经法院调解，握手言和，妥善解决了问题。

　　根据我国现行法律，任何违法出卖、出租集体土地的行为都是不受法律保护的，并且极有可能导致类似本案的纠纷。为此，朱树英律师建议：需要使用土地的单位和个人，应当通过合法的途径取得国有土地使用权，切不可盲目受让土地使用权。（朱树英：上海市首届“东方大律师”称号获得者）