□本报地产评论员 房蓉

　　又有两个数字在11月8日被刷新。新江湾城D3地块楼面价2万元，仅隔4个月，新江湾城地块的成交楼板价上涨幅度高达60%。而同一天出来的青浦赵巷地块楼板价10672元/平方米，远远超过青浦新城住宅7000元/平方米的非别墅住宅销售价格。

　　地价的逐年上涨及土地转让“招拍挂”的全面推行，使开发商以往主要通过土地增值来获取收益的传统盈利模式难以为继。

　　尽管目前绝大多数企业依旧抱着“有地即有财”的盈利思维，但也有少数先行者迈的更远。业内人士表示：诸如万科这些的地产行业领跑者或许当前并不是最赚钱的企业，但他们的盈利模式将是未来中国地产企业的盈利模型，在相对弱化土地增值的同时，开发商将与其他行业的制造商的本质趋同，只不过生产的产品是房子。

　　盈利模式或渐变

　　“‘地王现象’的出现意味着开发商的盈利模式越来越缺乏技术。”清华大学经济管理学院金融系博士杜丽虹在接受笔者专访时指出。“中国房地产公司的盈利模式正由机会型转向专业型。”

　　在杜丽虹看来：目前国内接近5万家的房地产企业有95％就是机会型的企业，甚至包含一些本地第一的企业，他们随机拿到一些地做项目，但一般项目滚动开发能力有限，资金链紧张。而大部分上市公司均为专业型的开发商，如万科、金地、世茂等。该类开发商在资金获取、土地获取、增值和变现能力方面具备核心竞争力。

　　对于日前王石向外界宣布万科走快速开发的路子，利润率低一点，但是资产回报率更高的方法，杜丽虹表示赞同：“房屋成本包括土地成本、建筑安装成本、开发商的管理、营销和财务成本以及各种税费和配套费用。这其中原本占到总数10％－30％的土地成本现在已经跃升至50％以上。因此靠土地赚钱的盈利模式必然会给开发商的未来带来不确定性因素。”杜丽虹表示：“人们可以在日本、香港过去发生的房地产危机中看到这样的现象，即如果出问题，政府保的是房子和里面的人，不保土地，所以地价跌的会比房价猛烈得多，破产的往往也是囤地囤多的企业。”

　　但光大证券分析师赵强则表达了不同的看法：万科宣布不囤地是有一定的前提，万科的土地储备可以预期，万科目前的土地储备至少可以维持4年以上，他是根据拿地情况来卖房子。“‘有地就有财’是开发商会一直采用的一种投资策略，房地产一向是土地投资价值和产品开发价值并存的行业，两种盈利模式不能放弃任何一种。而且在投资上赚钱比开发赚钱更重要，产品开发其实差异并不大，房价相差20％－30％就很了不起，但投资做好的利润就会非常高。新江湾城2年来的土地传奇就是最好的证明。”

　　“其实这两种方式都对开发商的资金实力有很高的要求，当然，前者对资金的要求更高。开发商要做到开发销售短平快的话，就要对自己的产品有足够的信心。这一点上，万科可以做到，因为成功的品牌知名度是它的优势所在。”作为开发商的身份，上海春之声营销副总经理赵春雷的看法非常理性：“对于另一种方式来说，起码就目前而言，只要资金允许，也是可行的。特别是在一线城市，房价继续走高，流动过剩仍然存在，相关的住房保障体系的落实需要一段时间，短时间内，房价下跌的可能性很小。但是完全依靠物业自身的价格向上走获利，也是非理性的，是有风险的。”

　　做加法还是做减法

　　“目前，绝大多数房地产公司的业务结构是中间是大的利润，营销物业包括租赁是很小一部分，都呈现出‘橄榄型’的发展态势。房地产公司利润主要来源于房屋建设和销售，因而与房价涨落关系密切。将来房地产公司盈利模式是一个‘哑铃型’模式，前端的规划设计，土地开发，建设生产，以及后端的物业管理和租赁业务，将成为企业利润的主要来源。”中金公司分析师表示：今后市场房价上涨的空间越来越小，获利也越来越小。房地产公司只有改变盈利模式，由“橄榄型”向“哑铃型”转变，才能发展成为企业住宅产业集团。

　　上海盛基集团副总裁朱咏敏指出：“很多人谈起万科，都津津乐道于万科较为独特的盈利模式。市场热点不断变换，万科近10年来却始终只讲两个字：‘减法’。在整个产业化链条中，万科选择了‘住宅’。”而富力则一直在做“加法”，经过十二年的发展，富力也经历了两个阶段，其前期属于快速增长期阶段，主要以住宅类这种可以短期收效的产业进行支撑，实现了快速成长。2003年之后，富力地产开始了战略转移，意图从以往“短、平、快”的住宅销售转向以稳健、稳固型发展的产业形式，增加了商业地产的贡献率。重点发展如写字楼、商场等长期投资型、回报慢、收效稳定的产业的开发与销售，在此思路的指引下，富力仅在珠江新城就开发了两间超五星级大酒店，多座写字楼。根据李思廉所设想的富力三年规划，在营业收入中，75%来自楼盘销售，25%将来自租金收入。

　　“‘减法’、‘加法’其实就是代表急速扩张阶段的企业关注资本成本及资产周转。稳步增长阶段的企业关注稳定盈余现金流。”上海五合智库总经理邹毅一语道破。