□本报地产评论员 房蓉

　　●现状：中国房地产企业多达6万家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散。目前中国前十大房地产企业市场占有率不足8%。能够每年销售额超过10亿元以上的不过几十家而已；

　　●未来：专家断言，在一个健康楼市中，大企业与中小企业的市场份额比重应为3：7。

　　宏观调控对尚处于初级发展阶段的中国房地产业的影响是巨大的，所有开发商不得不面临资金、土地双重压力，尤其是实力较弱的中小企业。他们目前或转移阵地，或合纵连横，在战略上寻求更多的方法来扭转目前尴尬境地。业内人士表示：尽管带来的阵痛让许多中小企业叫苦不迭，但通过这场摧枯拉朽的产业风暴的洗礼，整个中国房地产业的新格局随之被催生，更重要的是，房地产行业和企业都会在生存与死亡、机遇与挑战并存中越发坚强，更加健康。

　　格局：从8：92到30：70

　　什么样的开发商才算是中小开发商？业内人士表示：评价开发企业的重要指标之一就是持续稳定的年销售额。“中国房地产企业多达6万家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散。目前中国前十大房地产企业市场占有率不足8%。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟透露。据悉，在这6万多家企业里，能够每年销售额超过10亿元以上的不过几十家而已，达到百亿元的企业更是凤毛麟角。从这个意义上来说，固然行业有万科、中海、富力、绿地等年销售额几十亿甚至上百亿元的“行业大鳄”，但更多的却是形形色色、各式各样的“中鱼”和“小鱼”。 

　　“然而，现在中央的调控政策，特别是39号令，要求开发商付清拿地款项才能拿证，这其实是在打压房地产中小企业，对实力雄厚的开发商反倒是利好。”上海财经大学房地产经济研究中心印堃华教授指出。早前，业界一些著名人士已经发出将有70%的开发商会被淘汰出局的预言。对于上述说法，印堃华表示：“房地产行业不应该由政府采取行政推动的方式来进行这样的行业整合与洗牌，应该按照经济规律本身来进行优胜劣汰。”同样，对于房地产行业的垄断寡头和自由竞争，印堃华认为：“应该是允许百花齐放，大中小兼容。”

　　“行业整合是个趋势，适当的洗牌对整个房地产行业是件好事。”上海鹿都房地产开发有限公司总经理郑铭表示：“很多人都喜欢将国外成熟的房产市场与中国相比。其实没有什么可比性。‘二八’原则不适合目前的中国。”

　　“其实一个健康的市场格局，应该发挥各种企业自身的特质。在中小企业遭到洗牌的同时，大企业也会有整合。因此，我觉得三七比例应该比较合适。”中国企业海外发展中心主任孙飞如此断言。

　　优势：“大佬”面前不腿软

　　从未来来看，中小企业不会被大量逐出市场，作出这样判断的业内人士的依据是中小房企有自身的优势。

　　“中小企业并不是一点方向都没有，因为房地产并非光有资金和土地就足够，还要在当地有良好的人脉关系。这就是一个本土化的因素。许多财大气粗的港资企业花了十几年的时间还不算完全落地上海，这就是一个最好的证明。”郑铭表示：“不少大开发商，比如万科、万达他们的全国扩展计划讲究规模效应，扩张是有方向性的，而不是东插一腿、西插一脚。中小企业就要通过自身的优势需求差异化。”

　　一位不愿透露姓名的开发商表示：在过往的发展中，大多数中小开发商自觉或不自觉地在按着现在新政策的要求，进行着中小户型、中低价位产品的开发，虽然不排除也有中小开发商从事别墅、豪宅开发的，但其比例极小。因此，在新政策下，中小户型、中低价位的产品将成为行业发展的主要趋势，新政策在这方面的限制对他们而言，影响并不大，这在客观上为他们提供了一个较好的生存条件。在保证不会在行业大洗牌中淘汰出局；然后，再辅以正确的战略转型，一定会走出一条属于自己的路。

　　“大开发商1年做5个项目，小企业5年做一个项目。自然会做精做细。”熊鹰飞透露：“房地产行话里房价有3种：一般意义上的市场价、高出市场价的5％叫市场风险价、高出市场价15％叫市场竞争价。许多大企业因为品牌因素，价格会达到市场竞争价这一档次。小企业如果价格适中，还是有自己的优势。”

　　机遇：“大鳄”转身“小鱼”得利

　　虽然宏调趋紧，但在同样面临压力的地产大佬转型中，识得机遇的中小房企看到了自己的空间。

　　在熊鹰飞看来，和行业巨无霸比起来，虽然地产大鳄有资金、规模等各方面的优势，对新政策的承受能力明显强过中小开发企业。但是，中小开发商却有灵活的机制，对新政策的转变和适应能力要明显优于行业巨无霸们。

　　“其实大开发商也面临着转型。我觉得将来的万科也许就会变成一个将精力更多地放在融资、拿地、管理统筹等方面的战略决策公司，而不仅仅是个做产品的开发商。”全国房地产商会联盟副秘书长，盛基集团副总裁朱咏敏大胆预测。“我也觉得大企业的发展模式今后会发生变化，不会一直停留在产品开发阶段，或者说他们公司的开发比重会降低。能在短期内顺利融资是大企业，尤其是上市公司的优势，因此他们更强调资本运作，会与一些在某一领域内开发技术更为专业的中小企业合作，进行资本联合。”朱咏敏的想法和熊鹰飞一致，他们都看到了地产大佬转身的背后，给中小企业留下的发展空间和机遇。

　　事实上，房地产调控在两年之前正式拉开序幕，一些房企在当时就开始有意识地转向其他领域。如绿地集团在2005年就宣布进行产业结构调整，成立了商业、建设、汽车服务及能源四大综合产业集团。这就意味着，原本单纯以住宅开发为主的绿地集团，开始将发展触角伸向其他领域，向综合发展商转身。“中小企业不一定是受到资金压力才期望合作，其中不乏一些希望借合作机会进行业务战略调整的。在与我们集团寻求合作的中小企业里，有几家就是这样。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲介绍。