房产税敛财能力仅次于土地税，几乎不受经济周期波动影响，也极少干预人们的行为。这就是经济学家眼中一个优良税种的基本“素养”。全球目前只有少数国家征收房产税。国际货币基金组织专家统计，目前有２０多个国家计划推行房产税，其中不少是新兴经济体。

　　就城市而言，纽约和伦敦坐拥全球最贵楼盘，对房产征税的方法却大相径庭。纽约每年按市场行情为房屋估价后征税，伦敦则针对“豪宅”课以重税，二者都难以兼顾税收稳定和社会公平。

　　伦敦：搬家遭遏制

　　按照房产税收与房屋价值比例计算，纽约业主比伦敦房主整体多缴四成房产税。按照实际价值比较，纽约征收的房产税也多于伦敦。

　　去年，全纽约３５０万户家庭为总价值１.７万亿的房产缴税１２０亿美元，税率为０.７１％。伦敦３５０万户家庭去年为价值２.２万亿的房产缴税１１０亿美元，税率仅０.５１％。

　　明明税基大于纽约，伦敦征收的房产税却少得多。原因在于，伦敦对房地产征税普遍偏低，税赋重担主要由有钱人承担。伦敦的业主每年缴纳一种类似物业税的“家庭税”，税率较低。大伦敦辖区内的３３个行政区，税率高低略有差别，但即使缴税最多的房产，每年“家庭税”的账单也不过３３５６英镑。

　　印花税是伦敦房产税收的重头戏，在地方税收中占比４５％，而纽约的同一比例仅为１３％。印花税不同于每年必缴的房产税，只有房产交易过户时才需缴纳。不少经济学家认为，这是一种效率低下的税种。它既不能提供稳定、客观的税收，又会干扰消费者搬家、换房的决策。甚至有研究显示，印花税抑制了房地产交易。为逃避缴纳印花税，一些业主推迟或取消了换房计划。如果人们不能随着就业需求自如迁徙，不利于经济增长。

　　纽约则不同，房产税已然是地方收入的重要来源，在每年５００亿美元税收中占比超过四成。纽约征收房产税以市场最新价格为依据，税收反映房产真实价值。纽约九成房产税是每年按照房屋市价征收所得，同一比率在伦敦仅为５５％。

　　纽约：富人占便宜

　　美国算是征收房产税较多的国家，房产税收所得占总税收的１７％，在地方政府税收中占比更高。纽约房产税的问题在于，单一税率对富人有利。结果，纽约成了豪宅置业者的天堂。虽然房价接近天文数字，所缴房产税却微不足道。

　　以曼哈顿公寓One57为例，这幢９０层住宅楼是纽约最贵楼盘，顶层阁楼去年１２月以１亿美元成交，创下最高价纪录。这宗房产交易仅缴税２８０万美元，税率不过２.８％。更令人吃惊的是，这幢天价豪宅的神秘户主第一年上缴的房产税不过１.７万美元，税率仅为０.０２％。

　　纽约每年以固定税率、依照市场估值对所有房屋征税。如果一栋楼房拥有３个以上住宅单位，税务当局会参考租赁市场价格，按一定比例调高该楼房估值。问题在于，租赁市场上鲜有顶级公寓租赁，税务当局只好参照普通住宅租金为其估值，结果豪宅“缩水”，逃脱大笔房产税。比如，One57的顶层豪宅，虽然房屋成交价为１亿美元，但缴税估值仅为６５０万美元。

　　纽约没有专门针对富人的税收政策，不少房产税政策还有漏洞。

　　纽约早年专门出台锁定房产税的政策：指定类型住宅，房产税增幅一年内不得超过６％到８％，５年累计增长不得超过２０％至３０％。这项政策的本意是保护业主，防止房价涨得太快超过工资增长，却转移了值钱楼盘的税赋负担，造福有钱人。房地产市场的现实是，涨得快的房子地段好，本身不便宜，多为有钱人所有。房价不怎么涨的楼盘大多地段偏远、人气低落，是低收入人群不得已的选择。因为房价常年不涨，纽约的便宜住房无从享受优惠，缴税一点不少。２０１４年，纽约最便宜的住房（价值１０万至２５万美元）所缴房产税平均相当于房价的１.０８％，而那些价值１０００万美元的豪宅因为受到增税上限政策的保护，只需缴纳相当于房价０.３６％的房产税。

　　伦敦：豪宅课重税

　　在伦敦，有钱人是缴纳房产税的“生力军”。在伦敦，价值１０００万英镑（１６００万美元）的房屋税率两倍于１００万英镑以下的房屋。

　　伦敦以印花税为主，房子成交价越高，税率越高。在２０１２年以前，只有个人买房要缴纳印花税，公司购房无需缴税。如今，公司购房不仅要缴纳高达１５％的印花税，每年还要根据房屋价值另缴房产税。仅此一项措施，伦敦在截至今年４月一年内就征税１.０４亿英镑，令房地产税收实现１.６％的增长。

　　以前，伦敦１４００多处价值１０００万英镑的住房按照其价值０.６１％的税率缴税。如今，该税率上调至１.０９％，是纽约等价房屋的三倍。区别征收房产税，并没有吓跑各路富豪，同时也保障了中低收入者的住房条件，吸引更多年轻人就业，令伦敦经济保持活力。

　　在房产税问题上，英国各主要政党的态度惊人一致，坚持对豪宅课以重税，有效保障政策连贯性。英国《经济学家》周刊戏称，对豪宅课以重税是英国政党能达成的唯一共识。

　　纽约：税制如谜题

　　在伦敦，只要房屋价值相当，纳税多少几乎一样。纽约的房地产税则有如谜题，等价房产所缴税费可能大相径庭。原因在于，一些减免税收政策成为部分业主逃税的工具。

　　纽约曾经历了数十年的人口衰退。为吸引更多人前来就业定居，纽约在１９７１年推出补贴计划，对新建楼盘予以１０年至２５年的房产税减免优惠，条件是开发商必须建造普通百姓“可负担”的住宅。随着房价攀升，这项代号４２１ａ的免税计划日益昂贵。如今，该计划令纽约每年损失１１亿美元，相当于当地每年税收的２％。而由于申请资格极为繁复，大部分纽约地产商不愿申请这项补贴。现在，全纽约只有１５.３万户房屋享受减免房产税的政策。

　　不经历一番复杂的计算，没人能说清纽约房屋究竟缴多少税。据统计，在纽约价值１０００万美元以上的房产中，缴税最多的五分之一比最少的五分之一每年多缴税近三倍。研究显示，享受４２１ａ减免税优惠的１５.３万处房产，只有１２.７５万处称得上是“可负担”的住宅。如果把该计划减免的税收用于建房，只要５年内就能建出同样多的“可负担”住宅，单价４０万美元。而该计划给予这些楼盘的优惠远不止５年。

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　　德国：难以投机

　　在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5％后，再乘以当地确定的税率。

　　在德国的房地产市场，投机资本难以获得成功，房市发展稳定，就是因为德国政府没有把房地产作为经济增长的“支柱产业”。目前德国有8200万人口，而住房总数达到4000万套。同时，德国每年还有25万套新公寓竣工，在很大程度上平抑了房价的上涨。德国明确房地产行业的定位，即福利而非支柱产业，这对于保障住房供求相对均衡至关重要。但专家指出，对于住房欠账较多的国家而言，借鉴德国模式在短期内难以实现调控目标。如果加大保障住房的建设力度，确保中低收入阶层的住房需求，将能起到积极调控效果。

　　新加坡：限制炒房

　　在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。购买组屋价格低廉，也受到严格限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。一个家庭同时只能拥有一套组屋。业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额房产税，对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。

　　新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。目前新加坡全国约有84%的人安居在组屋中。

　　专家认为，新加坡模式的优点是政府主导住房供应，满足大部分住房需求，最大限度压缩投机者炒房空间。新加坡模式的缺点在于，适用于小国。对于大国而言，政府主导住房供应成本太大。

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