□ 地产评论员 蔡骏

　　刚需置业 性价比至上

　　根据同策咨询研究部数据显示，上周有9个公寓项目入市，获预售证房源面积43.61万平方米，合计入市房源4455套。顾村、奉城多个板块推新。除位于徐汇滨江的高端项目云锦东方外，上周推盘产品多为外环外刚需产品。

　　事实上，即使今年高端产品爆发，刚需也一直是楼市的“中流砥柱”。而对于价格敏感度更高的刚需购房者而言，也并不唯价格论，性价比才是促成成交的关键。

　　目前适合刚需购房者的产品多位于城市外环外附近，交通的便捷性成为楼盘吸引力关键。今年，受轨交17号线消息的影响，青浦区域的楼盘价值就得以提升。

　　另外，刚需产品面积段较小，多为70-90平方米，如此，置业总价不高，与此同时，小户型产品也更受二手房市场青睐，转手更快，可为未来的改善居住打好基础。由此，对注重价格的置业者而言，赠送空间也成为买家的心头好。

　　位于临港新城的朗诗里程是较为典型的符合刚需的产品，该项目主推69平方米两房、79平方米三房产品，一直受到市场关注。

　　改善大行其道

　　比拼综合素质

　　据同策咨询研究部数据显示，从11月第一周的商品住宅成交来看，90-120平方米的户型段去化691套，占全市27.60%的份额，占比最大，120-140平方米的户型段以24.92%的占比次之；从总价上看，上周300-500万元总价的房源成为市场主流，周去化608套，市场占比24.28%。

　　事实上，改善型置业是今年上海楼市的焦点，且门槛也有提高的趋势。一方面诸如大宁金茂府、瑞虹新城、和黄泷湾等品牌开发商的明星项目纷纷入市，无论是建筑、社区品质、生活环境等都达到了很高的水平，激发了买家的购买冲动。另一方面，集聚已久的改善需求在今年集中爆发。两者共同作用，使改善型置业交出了华丽的成绩单。

　　恰当的花费、高品位的生活，是改善型客户的终极目标，在今年接下来的时间，房企推盘还在继续，改善型需求也将有的放矢。

　　近日，有消息称，普陀长风板块预计将推出170平方米3房、175-190平方米4房、一梯一户大平层产品，或又将引发一场改善置业的浪潮。

　　豪宅并不任性

　　除了产品更要有服务

　　在今年上海楼市整体火爆的背景下，豪宅市场更是不断上演“有钱任性”的好戏。

　　事实上，对于多数高端买家而言，豪宅早不局限于建造工艺上的雕琢，而是更加注重生活质量、社区服务的高低等。将产品的打造转向对社区生活的营造也成为一些高端品牌的选择。

　　而从市场表现看，只有紧跟高端豪宅发展趋势，回归生活的产品才受买家青睐。例如，华侨城·苏河湾引入宝格丽会所服务，从硬件到软件严格采用宝格丽标准，几乎每一个细节都透出生活的质感；新推房源的和黄御涛园项目及全新问市的滨江壹十八等都十分注重会所打造，为业主生活服务。

　　事实上，上周，位于徐汇滨江的云锦东方新推房源，而滨江沿线的翡丽甲第也即将面市，2015年的高端热潮还将继续。