姚丽萍

　　这辈子，当房产成为多数市民的最大不动产，人人都不会再对小区里的事无动于衷；关注小区物业管理，物管“三费”往往就成了矛盾焦点。申城社会治理要精细化，小区物业管理也要精细化，物业服务费、公共收益、维修资金——小区物管“三费”要算明白账。

　　今天，《上海市住宅物业管理规定修正案》（草案）提交市十五届人大常委会第5次会议一审，看看物管“三费”如何算好明白账。

　　物业服务费 基本服务有“动态标准”

　　修正案草案明确：市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额；同时，物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业协商时参考。

　　一分价钱一分货，可是，到了物业服务，这个“朴素真理”就成了“蛋生鸡”还是“鸡生蛋”的纠结。

　　目前，服务质量和服务收费，是物业管理中的难点热点。市人大代表曲峥调查表明，以闵行区为例，2017年度受理的各类物业投诉就多达13273件，占到住宅小区各类信访投诉案件的80%以上。不止闵行区，全市住宅小区但凡业主和物业公司处境尴尬，一个重要原因就是，物业费用信息不公开，业主和企业之间信息不对称。

　　近年来，因为最低工资标准上浮、物价上涨等因素，人员费用成本日益增大。在住宅物业管理成本中，人员成本可占总额的50%至75%，成为绝对大头。其中，最低基本工资从2005年的690元一直上涨到2017年的2300元，人工成本翻了3倍不止。物业管理收费标准却迟迟未动，这12年以来的人工成本如何消化？物业费上调无望，一些物业公司不得不动起“歪脑筋”，或减少人员配置，或降低服务频次，或削减设施设备维护成本，导致小区的绿化、技防、排水、给水、甚至消防设施都出现问题。

　　小区里，该维护的不维护，该保养的不保养，该更新的不更新。后果是，业主说：物业先提高服务标准，再提高物业服务费。物业说：先提高物业服务费，再提升服务质量。

　　“面对如此恶性循环，社区基层政府因指导定价缺乏权威性，左右为难。”曲峥说，破解困境，需要市政府加快开发适合于“住宅小区基本服务及收费标准”的测算系统，以体现行业的权威性和专业度。

　　为此，修正案草案明确了物业服务的标准定期发布，以及价格监测制度。这意味着，今后或将由政府“动态发布”小区物业服务的基本标准和定额，确保小区环境基本洁净，物业报修及时响应，设施设备专业维护，安保服务有序提供，景观绿化正常养护。

　　“其实，住宅小区基本服务及收费标准测算系统，可以提供多选菜单，业主大会量体裁衣，估算基本服务的最低缴费标准，也可协商确定升级服务的收费标准，让小区物业服务既随行就市，又质价相符。”曲峥说。

　　公共收益 守住50%底线要审计

　　修正案草案明确：利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动，必须经过业主大会或者相关业主同意；明确公共收益应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于50%，并单独列账；公共收益的收支应当审价、审计，按季度公布。

　　不少小区，一边是私家车越来越多，一边是绿地越来越少，由此造成的矛盾，不止是车位和绿化之争，更是停车费公共收益的分配和去向之争。

　　《物权法》第73条规定：建筑区划内的道路属于业主共有；建筑区划内的绿地属于业主共有；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物权法》第74条规定：占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　这些“共有”决定了小区停车费属于全体业主，业委会可以委托物业公司代为收取，所收停车费在扣除车位管理费后应纳入小区业主共有账户。“但在实践中，停车费等公共收益的数目、去向，业主大多并不清楚。”市人大代表周梅为此曾提交代表建议，建议立法明确加强公共收益归集、使用和账务管理。

　　修正案草案明确停车费等公共收益应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于50%，并单独列账。这意味着，物业公司能够从公共收益中取得的份额一定低于50%。

　　立法调研表明，目前小区业委会和物业公司约定的公共收益分配比例，通常是三七开、二八开，不等，也有超过50%，少数倒挂。在实践中，无论是停车费，还是广告费，这些公共收益往往由物业公司代为收取，然后，按照与业委会的约定，物业公司扣除一部分公共收益，剩余部分注入专项维修资金。

　　“但值得注意的是，扣除的用途是弥补物业费用的缺额。本质上，公共收益是临时性收入，这笔不稳定收入属于全体业主，应注入专项维修资金。”市人大代表金缨说，如果大部分公共收益要用于物业公司弥补亏损，这显然背离本源，也说明物业服务费用的设定本身有问题，不利于小区善治。如果，物业公司因收费过低而亏损，要做的，是提示业委会，向业主大会建议提高物业服务费标准，或者协商降低物业服务标准、减少物业服务内容，而不是过度依赖公共收益“拆东墙补西墙”。

　　小区善治，正常状态是——让公共收益源源不断流向维修资金，让物业公司能顺理成章地收取质价相符的服务费，这是两件同样重要的事，桥归桥，路归路，不能混为一谈；因为，维修资金是房子的“养老金”，不能断流。“因此，立法规范公共收益的分配比例，守住50%的底线，对规范物业服务和科学设定服务费标准，有着非常重要的意义。”金缨说。

　　维修资金 保障小区“老有所依”

　　修正案草案明确：完善专项维修资金的续筹机制，业主大会未能在90天内做出续筹决定，明确采用分期交纳续筹方式，按建筑面积成本价千分之二的标准逐月交纳；同时，业主经催缴仍不交纳专项维修资金，业委会可以依法起诉业主。

　　住宅专项维修资金，是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新改造所需储存的资金，是小区的“养老金”；要保障小区“老有所依”，时时手上有粮，才能心里不慌。只不过，这个“养老金”现状，不容乐观。

　　目前，申城住宅小区首次筹集专项维修资金的标准是以2001年建筑面积成本价1295元/平方米为基数计算。随着经济社会的发展，这个计价基数明显偏低，导致楼盘归集住宅维修资金金额偏低。现行《上海市住宅物业管理规定》明确未建立首次专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额30%，业主应当按照国家和本市的相关规定，以及管理规约和业主大会的决定，及时补缴或者再次筹集专项维修资金。“但是，现行法规未明确操作性强的处罚性条款，导致实际操作中执行力打折扣。”市人大代表周梅说，建议修法时，对维修资金收缴相关条款进行补充，同时应综合经济发展状况和物价水平，适当提高计价基数，保障小区“老有所依”。

　　目前，维修资金续筹，修正案草案给出了强制性规定——90天的限期，千分之二的比例，以及起诉违法者，都让小区“老有所依”多了保障。同时，善用维修资金，要开源节流，也要该用就用，就好像车要定期保养，房屋也一样，5年一小修15年一大修，让房屋延年益寿就是保值增值。为此，修正案草案特别增加了“紧急维修”的列支渠道。一旦外墙脱落、渗漏、电梯故障等紧急状况发生，业委会若未在7天内通过紧急维修方案，即由政府组织先行修缮；修缮费用经报价后，凭区房管部门出具的支取通知和中介机构的审价报告，在专项维修资金中列支。

　　但7天的期限设定是否合适？市人大城建环保委审议认为：严重影响房屋正常使用，情况紧急，设置7天审核期限，不合理，无法体现紧急维修的迫切性！

　　那么，急“急修”所急，紧急维修程序如何设定，如何用好维修资金？且待下回分解。

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　　暂时“代职”

　　居委会可以暂时代行业委会职责，但“代职”是临时行为，而非常态。

　　居委会和业委会，究竟是什么关系？两者法律属性、权力来源、工作职能，都不同。业主大会依法选举产生业委会，业委会依法履职，监督物业服务企业，这是小区管理的常态，但确有小区因为各种原因未成立业委会，怎么办？

　　依据《上海市居民委员会工作条例》，因为客观原因未能选举产生业委会，居委会应当在街道办事处或乡镇政府的指导监督下，组织业主讨论决策小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业委会职责，房屋行政管理部门应加强对居委会“代职”的业务指导和服务。

　　不过，“代职”是“非常态”，常态是——居委会应当加强对业委会的指导和监督，引导业委会规范运作；对涉及大多数居民利益的物业管理事项，居委会有权督促业委会依法召开业主大会，广泛征求业主意见形成决议；符合条件的居委会成员可以经合法程序担任业委会成员。

　　同时，业委会应当配合居委会依法履行自治管理职能，接受居委会的指导监督；业委会作出的决定，应当告知居委会。

　　此外，居委会应当指导监督业委会督促物业服务企业履行服务合同。居委会可以依法调解业主、业委会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。 

　　首席记者 姚丽萍