在“房价不会降”的预期中，在投机风行的时代，房地产市场开发逐渐形成了高价拿地—囤地—天价卖房的模式。

　　2011年，上海土地市场低溢价、底价成交甚而流拍频现，调控的常规化，从根源上切断了旧有的开发模式。虽然土地市场交投不热，却促使开发商更加理性地看待土地价值，根据市场需求理性地选择落子何处。

　　外滩地王易手

　　高地价模式危机频现

　　仅仅获得13.8万元的收益，上海证大就将持有近两年的“上海外滩地王”易手。

　　11月2日晚间，上海证大和复星国际双双发布公告，上海证大置业拟将上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司作价不超过95.7亿元人民币出售给上海海之门房地产管理有限公司。

　　2010年初，上海证大置业通过招拍挂方式以92.2亿元的总价获得该地块，而此次转让后，复星系成为“外滩国际金融服务中心”(8-1)地块的最大拥有者。

　　2009年、2010年在上海诞生的地王，无论单价、总价还是地王总数，都创下了中国楼市之最。但如今，曾经豪气吞下地王的开发商发现，地王已成烫手山芋，正在经历着地王痛苦折磨的不止上海证大一家。

　　一直以来，开发商敢于竞购地王以及地王赖以生存的关键市场“逻辑”在于囤地升值，“以时间换空间”。而今，在房价下行、地价下行的双重夹击中，地王模式开始失效。

　　地块流拍

　　地王进入完结篇

　　2011年毫无疑问是近年来土地市场最为冷遇的一年，底价成交、低溢价率乃至流拍已经成为习惯性描述用词。

　　即使下半年，上海增加了住宅类用地供应，但是多数地块仍逃不了底价成交的境地。尤其在步入10月以后，纯住宅地块更屡遭“流拍”的尴尬。

　　今年至少有28幅经营性地块遭遇流拍，其中六成以上为商品住宅类用地，并且从流拍时间来看基本集中在十月后，流拍区域以浦东、宝山、奉贤等地最为集中。

　　其中有12块土地在11月份终止出让，这12幅终止出让的土地中，有如罗店新镇E4一1地块和罗店新镇F1一3地块这样受到广泛关注的优质宅地，虽一度延期出让，但终因无人竞买而被迫终止出让。

　　市场预期并不确定，资金链需要保护，房地产企业拿地谨慎，地王不复存在。

　　成交总价降三成

　　做地王不如做楼王

　　相关数据显示，2011年上海全市共成交经营性用地(剔除动迁安置房用地)171幅，同比增加了11.04%;成交土地面积共计657.3万平方米，同比减少24.6%;成交总价共计892.4亿元，同比减少了31.6%;平均成交楼板价为7001.8元/平方米，同比减少24.2%。土地出让总量和出让金额均明显下降。

　　而资料还显示，今年以来上海土地出让集中于郊环线几个新城板块，如嘉定新城、南桥新城两区的商品房用地成交面积占据全市近三成。

　　这样的信息也显示出，2011年，不仅地王不再，而开发商也越来越理性，不计成本地“抢地”已经不再是房企的选择，契合市场需求的板块才能让房企青睐。