2012年，对于一些三四线城市的房地产市场来说，大量的土地供应与需求匮乏之间的矛盾有可能使行业发展面临极大的困难。但对于上海这样的一线城市来说，土地始终是一种稀缺资源，特别是针对于这座城市不断扩张的人口规模和居住需求，土地始终是被“渴求”的对象。

　　土地供应不足结构性需求支撑上海楼市

　　纵观上海商品房市场的供应会发现，其供应量的减少几乎成为一种规律。而其根本原因就在于住宅用地供应的不断减少。克而瑞上海研究总监付琦表示:“上海的土地从2004年开始就处于供应不足的状态。” 

　　“土地供给是影响商品房供需关系的源头。”汉宇地产董事总经理施宏叡如是表示。而目前土地供需和商品房供需存在的结构性矛盾，比如城市人口过剩与土地资源稀缺的矛盾，是目前如上海这样的城市所必然要面临的问题。 

　　一位业内人士告诉笔者，2011年上海市730万平方米的商品住宅成交量很低，折算一下将近7万套住房，而每年有将近15-20万人进入上海，这个市场足够大。 

　　与需求的旺盛正好相反的是上海土地资源的稀缺。 

　　2011年上海住房供地1200公顷，比2010年增加100公顷，为近年来最高。但值得注意的是，纯粹商业住宅类型用地仅为360公顷，占总量的30%。 

　　近期，有消息称上海国有土地使用权出让收入2012年的预算数为1250亿元，相较2011年的1491亿元下降16%。土地出让预期收入的小调，对土地市场传递出一个信号，即城市的土地供应量同比将有所下调。上海的土地稀缺性将在相当长时间内存在。

　　“无地可卖”市中心房产抗性大

　　上海土地整体供应不足，而寸土寸金的内环内资源更是稀缺。 

　　新浪乐居相关数据显示，截至去年11月，预计2012年将入市的内环内项目仅有四个。相比2011年的全年14个，下滑72%。业内人士表示，由于内环内项目在售产品的土地成本较高，大部分项目为大户型豪宅，受到限购令和房产税的影响也最大，推盘进度较为缓慢。

　　但从另外一个层面来讲，如果按照拿地、开发、销售的节点来看，这样的推盘也正类推出内环内土地的严重稀缺。

　　而纵观内环内房价，多数具备较强的抗跌性。业内人士表示，除了地理位置优越的因素外，主要是由于近年住宅土地供应外围化倾向所致。内环内住宅用地趋于饱和，新增量土地集中在中环外、外环外区域，新开项目用地主要都是之前的存量土地，可供出售的房源自然越来越少，供求关系决定了其价格优势。 

　　而同策年报也显示，2011年，上海内环内商品住宅各环线月度存量维持在60-70万平方米左右，变化不大，这也与其土地的几乎零供应相关。

　　土地成交外围化2012，刚需产品给力市场

　　施宏叡表示，2011年土地市场表现出的最显著的特征，一是土地市场呈现出“低溢价”;二是挂牌成交土地趋于外围化、郊区化。土地“低溢价”的主要原因还是在于房地产企业资金链收紧，而土地供需外围化、郊区化主观原因在于中心城区无地可卖。 

　　相关资料显示，2011年以来上海土地出让集中于郊环线几个新城板块，如嘉定新城、南桥新城两区的商品房用地成交面积占到全市三成左右。 

　　方方数据显示，在去年的前十个月，供应土地面积最多的，嘉定及闵行分别达到104万平方米及110万平方米，而供应幅数最多的，浦东(不包括南汇)供应35幅，共53.6万平方米。而这些区域无一不是刚需产品的聚集地。 

　　根据CRIC监测数据，进入2012年后，1月上海的土地成交金额跌幅同比在七成以上。对此，上海搜房网分析师张万雨表示，虽然上海土地市场整体较为冷清，但拿地是一个反周期的过程，在市场不好的时候抄底，可以进行土地储备，做长期的战略准备。且目前土地价格普遍不高，有些地块甚至出现价格缩水，如赵巷16号地块，其楼板价较同区域地块历史最高记录缩水近6成，对一些资金链不太紧张的房企确实是一个出手的好时机。 

　　而在部分房企缺席土地市场的同时，一些房企却开始蓄势抄底，例如，去年10月12日，中粮地产竞得南桥新城两幅宅地，显示出房企对于2012年刚需产品对于市场的影响力依然看好。