38岁的黄海9年前当了业委会副主任，不久之后接了主任的班，当时差不多可以算是上海最年轻的业委会主任了。他到业委会任职，也属偶然。阳明新城建好后由开发商下面的物业公司管理。几年后，业主们对老物业的账目生出了疑问，但多数人又看不懂。黄海是从事审计工作的公务员，看得懂账目，人又热心，所以就被推选进了业委会。2005年，黄海提出，物业费包干制的形式，不公开，不透明，缺乏监督，建议采用国外较为普遍的酬金制，即业主每年向物业公司支付10%的酬金，掌管90%的物业费及其使用。

　　阳明新城的物业管理处在小区角落一间小屋里，屋子里的一侧墙上挂满了锦旗。从2004年起，申能物业接手阳明新城的物业管理，2005年开始采用酬金制管理模式。物业经理李洪说：“酬金制的好处是给出了一个底线，保证了物业公司的收入。同时，我们替业主代管物业费，物业管理凡要花钱，都须在业主的允许和监督下进行。”

　　在阳明新城，物业支出只要超过2000元，都须经业委会同意，动用维修基金（5万元以上）则须经业主大会通过。物业每半年向业委会公布账目，包括人工费、绿化保养费、电梯费、水电费、零星维修费等。每两年，业委会请专业审计事务所对账目进行审计。迄今为止，没有发生过账目不清等问题。

　　服务时间长了，物业管理员跟业主就像自家人一样。家住2号楼、名叫俞女子的70岁业主，从1998年入住阳明新城，至今已有14年。她说：“这里的物业服务相当好。有一天半夜邻居家水管爆裂，水漫金山，物业马上派维修工来抢修，还派保洁工来打扫。他们对独居老人、患病的老人很照顾。”平时老人上医院看病，如果家里没有人陪，管理员就会陪着去。

　　最能反映业主对物业服务认可度的是物业费的收缴率。阳明新城的物业费是每平方米2.7元，应该说不算低，但收缴率每年都在98%-100%，去年还达到过104%，这是因为一些境外业主回来补缴了物业费。一位业主告诉记者，申能物业已是管理阳明新城的第三家物业公司了。过去的物业因管理不到位，业主意见很大，曾有一半的业主拒缴物业费！现在和以前形成了鲜明的对比。

　　根据阳明新城和物业的协议，物业公司的酬金依据物业费上缴率支付：如果物业费上缴率是98%，酬金也按照相应的比例（9.8%）支付。所以，服务越好，物业费收缴率越高，物业所得酬金也越高。

　　案例：8000元的斜坡扶手要不要装？

　　按协议，物业2000元以上的支出都须经业委会讨论通过，那么具体是怎么做的呢？有一个故事很能说明问题。2号楼门前有一处斜坡，也就是无障碍通道。前不久，有一位业委会委员提出：这里应该装个扶手，让坐轮椅进出的人更安全。做一件方便残疾人和老人的好事：这个建议合情合理。不过，在阳明新城业委会，要花一笔钱却没有那么简单，必须经过调查、论证，再投票决定。

　　业委会先核算了成本，装个扶手需要8000元。那么，这8000元是不是值得花？他们决定调查一下无障碍通道的使用率。业委会请保安统计了一下，结果发现，在半个月里使用无障碍通道的只有5人次。最后，业委会就此项目投票，结果支持装扶手的票数为零，连原来提出要装扶手的那位委员也改变了意见。但是，照顾坐轮椅的住户也是应该的，于是业委会同物业商定，今后有人使用无障碍通道时，请保安帮一把，因为2号楼大门正好对着保安门岗。

　　业委会VS居委会

　　“现在许多业委会都说‘我们是自治’。其实，业委会的自治是在取得多方支持下的集中民意、民主协商的结果。”黄海说。这个“多方”指的是居委会、物业、街道房办等。黄海还认为，业委会是沟通政府与居民的桥梁。

　　阳明新城业委会没有办公室，平时开会经常借用居委会办公室。而居委会办公室也并不宽裕。阳明居民区党总支书记张培红告诉记者，2001年阳明居委会成立，由于当时建小区没有规划配套用房，缺乏办公用房和活动场地的阳明居委会一直是个带“筹”字的居委会，办公室就设在小区的垃圾箱房；2007年，隔壁的浦皓园竣工，有了配套用房，居委会就搬来办公，但面积还是不够，缺少活动室用房。今年，江浦街道办事处终于落实了200多平方米的场地，明年初阳明居委会就可以搬到新的地方，摘掉这个“筹”字了。

　　尽管“筹建”了10年，但阳明居委会的工作从未打过折扣。就拿众口难调的业委会换届选举来说，在居民区党总支和居委会的参与、指导下，阳明新城业委会去年的换届十分顺利。张培红介绍说，在换届选举过程中，他们重点做了5个方面的工作：一是组织社区党员、楼组长、业主代表集中学习去年4月起施行的新版《上海市住宅物业管理规定》等法律法规；二是在江浦街道房办的指导下，成立由居委会主任为组长的换届改选筹备组，按时间节点要求，有条不紊地展开家访、座谈、开设业主信箱等各项工作，广泛听取并综合群众和党员的意见，将社区有公信力、能力强、乐奉献的业主推荐为业委会委员候选人；三是保证在业委会里有相当比例的群众委员。目前9位业委会委员中，共产党员4名、民主党派1名、群众4名；四是尝试业委会和居委会委员交叉任职：目前有2位住在阳明新城的居委会干部在业委会任职；五是本着公开、公正、公平原则，依法选举。最后，换届任务顺利完成，候选人的得票均在90%以上，而业主的投票率或者说认可率达到95%以上。

　　新的业委会成立了，党总支、居委会立即和业委会一同审议制定“阳明新城业主公约”“业委会议事规则”“经费审核、权限规定”等。业委会委员约法三章：业委会成员不拿任何报酬，通讯费、车马费全部自掏腰包，甚至连格式文本上可以提取工作经费的条款也划掉了；业委会成员不经手钱款，全部委托物业公司操作；分权——业委会主任不持有公章，所有事项都由全体委员讨论或无记名投票决定。

　　黄海说，这几点也是和张培红等居委干部商量后定下来的。第一条就是业委会委员个人利益“归零”，这样一来，只有具备公益心和奉献精神的人才会加入业委会为业主服务。

　　思考：“五位一体”保障小区长治久安

　　在一些小区，业委会、居委会、物业各自为政，“各人自扫门前雪”。而在阳明新城，既担任居委会副主任又是业委会委员的彭辰初深有体会地说：“我们小区负责管理的是‘三驾马车’，即业委会、居委会、物业，三者有分工，有合作，缺一不可。”

　　老彭介绍说，很长时期以来，阳明新城就实行了“三驾马车”的小区自治模式，大事小事都经三方商量。这几年，又做了“五位一体”的扩充，增加的方面是街道房办和派出所，这五方一般3个月碰一次头，遇到有大事要处理就临时开会协商。目前临近扫尾的大楼换水管一事，就是全靠“五位一体”的机制才得以顺利开展。

　　去年，阳明新城先后几十户住户家中水管爆裂。一查原因，是小区使用了14年的铸铁管腐蚀生锈造成的。业主们纷纷要求更换水管。估算下来，更换水管工程要花资金六七十万元，需要动用维修基金。小区“三驾马车”协商后决定启动居民区“三会”制度程序，先向全体业主发放征询单，得到2/3以上业主同意后，即协商解决资金来源。在弥补资金缺口办法中，包括催讨欠缴的物业费，提高区域商铺物业费等等。街道房办也给了大力支持。最后，业委会、居委会、物业公司、业主代表共同招标，货比三家，选定了工程承建方，如今施工即将大功告成。