4月往往是“红五月”的预热，然而今年4月过半，市场却依旧“沉默”。距离“红五月”还有整整一周时间，上海楼市会“爆发”还是继续“沉默”?今年的5月与以往相比有何不同?

　　成交僵局 5月或是楼市“转折点”

　　今年的5月相比以往有着更多的“救市”意味，5月的市场表现将决定上海楼市能否迎来转折。

　　上海楼市从“波峰”到“波谷”，仅用了不到4个月时间。

　　自2013年凭借1282.3万平方米的成交量创4年新高之后，进入2014年的上海楼市一路走低。戴德梁行数据显示，今年第一季度，上海全市商品住宅市场成交面积约202万平方米，环比下跌46%，同比下跌34%。

　　比数据更令市场担忧的是，购房者入市意愿在降低。

　　据德佑地产新房代理部介绍，4月以来，新房带看量已经超过了5000组客户，然而成交量却不足150套。也就是说，在带看量大幅增加的同时，成交量反而出现了下滑。

　　从历年的经验来看，“红五月”往往是3月“小阳春”的延续。经过4月的调整之后，楼市一般会在5月迎来第二波成交“高潮”。然而到目前为止，上海楼市仍然无回暖迹象，因此，今年的5月相比以往有着更多的“救市”意味，因为进入6月之后，便将是传统的楼市“淡季”。可以说，今年5月的市场表现将决定上海楼市能否迎来转折。对此，业内分析人士纷纷表示较为乐观。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，“虽然上海今年相比过去历年同期有所降温，但在四个一线城市中，上海楼市依然属于比较热的。相信随着市场逐渐升温和市场供应的加大，看跌情绪的人会越来越少，楼市将继续保持看涨态势。”

　　克而瑞研究中心研究总监薛建雄也表示，4月下半月的成交量预计会比3月有所上升，5月也仍会保持旺盛。

　　市场困局 供应放量但“含金量”不足

　　虽然目前存量充足，但刚需房源的供应量仍有缺口。而这一部分需求恰恰是支撑楼市成交的关键。

　　当前楼市成交平淡，观望情绪日渐加重。市场上积累的大量需求能否释放，将是今年5月市场走向的关键。而释放的前提，便是充足的市场供应。

　　中国指数研究院发布的一季度上海楼市白皮书显示，2014年第一季度上海新增供应面积260.6万平方米，是一季度成交量206万平方米的1.27倍。在库存方面，上海易居房地产研究院数据显示，近3个月来上海新建商品住宅库存量持续上升，截至今年4月，上海新建商品房的住宅库存量已达1036万平方米。

　　总体来看，目前市场并不存在供应缺口。但库存结构中刚需房源的供应短缺，造成了目前的库存“含金量”不足，这使得作为楼市成交主力的刚需购房者只能选择持币观望。

　　“虽然市场表现得不尽如人意，但供应量一直维持在相对较高水平，这表明开发商依旧保持着较强的入市意愿。” 上海搜房数据监控中心分析师汤正魏说，“但由于年初新获预售的项目大多集中在中高端楼盘，刚需项目的供应相对较少，在一定程度上抑制成交量的回升。”

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也表示，刚需产品作为楼市成交主力，当下仍存在一定缺口。因此刚需房源的供应量是支撑5月楼市成交量的关键。

　　房企迷局 到底该不该降价？

　　“纠结”的不仅是购房者，开发商也在观望。虽然业内期待房企“降价”的呼声越来越高，但房企似乎认为时候未到。

　　第一季度成交乏力引起的观望情绪快速传导到了房企层面，德佑地产市场研究部监控数据显示，今年4月至今，上海商品住宅的新增预售证个数为14个，环比减少10个，比去年同期减少7个；而平均每张预售证的面积为1.9万平方米，而上月同期为2.1万平方米，平均面积也在缩水。

　　进入4月，开发商明显放缓了入市脚步，也开始逐渐采取“少量多批”的销售手段。如近期开盘的嘉宝梦之湾预售套数共计366套，而上一次开盘则为922套，两次推出套数相去甚远。德佑地产市场研究部分析师朱萍表示，近期尽管不少开发商采取了少量入市的手段，但去化量仍然不见好转，从目前的情况来看，“以价换量”或是后市开发商取得业绩的主要途径。

　　对此，宋会雍也表达了相似观点，他说，“5月份的市场走向，关键是看刚需供应加大的同时是否能辅以积极的价格策略。如果不能在4月预热，5月份再做调整恐怕略晚。”

　　然而，在分析人士普遍认为开发商应“以价换量”的同时，房企却认为并没有到打“价格战”的时候。

　　“现在的情况比2008年好得多，虽然相较2009年和前两年可能会相对弱一点，但与过去的黄金十年期也基本持平，不能拿目前的状况与上海楼市最好的年份比。” 金地集团华东区域公司助理总经理陈喆表示。

　　上海三湘广告传播有限公司总经理许党生也表示，“今年我们的项目达到了销售预期，没有出现传闻中的‘冷市’，因此我们对市场还是保有谨慎的信心。”