两位老人住的房子原来是奚阿婆单位分的公房，配房人口为夫妻两人再加上沈老伯的儿子，承租人是奚阿婆。1994年，由两人出资将这套公房购买成了产权房，产权登记在奚阿婆名下。这套房子由两位老人和沈老伯的儿子共同居住。几年后，沈老伯的儿子结婚，儿媳住进来后，和奚阿婆的关系搞得很不好。在居委会的调解下，大家签了协议书，约定老夫妻给儿子儿媳6万元，由他们在外购房，同时户口迁出。之后，老两口给了儿子4万元，儿子儿媳在他处买了房子搬了出去，由于户口没有迁走，剩余2万元没有付。

　　几年后，沈老伯儿子在儿媳的挑唆下，将奚阿婆和沈老伯一同告上法庭，认为房屋是按九四方案购买的，当时他是具有购房资格的同住人，因此确认其享有房屋三分之一产权份额。法院以之前签订过协议书为由，驳回了沈老伯儿子的诉讼请求。而这件事让奚阿婆觉得不安，法院判决后，奚阿婆瞒着丈夫，将房屋卖给了她与前夫所生的儿子小钟。后来沈老伯将奚阿婆和小钟告上法庭，要求法院判决他们签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将该房屋恢复登记在奚阿婆名下。

　　庭审中，奚阿婆称，房屋出售给儿子是为了以房养老，儿子也付给她80万元，而且虽然房子卖给了儿子，但老两口是可以在房屋里居住的，并未损害沈老伯居住权，为此还提供了一份她和儿子在签订《上海市房地产买卖合同》之前的写的《协议书》，约定：沈老伯儿子抢房子的官司输了以后，沈老伯为了在房产证上加名字与奚阿婆闹离婚，为了避免以后的纠纷，奚阿婆决定以房养老，将房子卖给儿子小钟，小钟保证让两位老人永久居住，直至过世。

　　《合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

　　本案中，争议的房屋虽然登记在奚阿婆名下，但该房屋是在夫妻关系存续期间，以夫妻共同财产所购买的，因此是奚阿婆和沈老伯的夫妻共同财产，沈老伯作为权利人之一，对该房屋也享有权益。从奚阿婆和小钟签订的《协议书》可以看出，小钟在与奚阿婆签订《上海市房地产买卖合同》前，就知晓两位老人因为房屋权属一事发生纠纷，在这种情况下，奚阿婆和小钟母子俩未征得沈老伯的同意，私自签订了《上海市房地产买卖合同》，显然存在上述法律规定的恶意串通，损害沈老伯权益的行为，故他们签订的合同应为无效合同。沈老伯的诉讼请求与法有据，应得到法院的支持。

　　法院采纳了我方的观点，判决奚阿婆与小钟签订的《上海市房地产买卖合同》无效，小钟协助奚阿婆将房屋产权恢复至奚阿婆名下。

　　《庭审实录》法律总顾问

　　上海市申房律师事务所主任

　　孙洪林

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