地产评论员  冯燕

　　空间范畴大

　　板块受辐射迥异

　　对于大虹桥，虽然人们常津津乐道，但对于“大虹桥”到底有多大的疑问，显示出人们对于大虹桥普遍存在模糊笼统的认知。

　　作为上海发展双引擎的重要一极，大虹桥包括了虹桥商务区主功能区和虹桥商务功能拓展区两大区域。

　　虹桥交通枢纽位于上海长宁和闵行两区的交界处，距市中心约12 公里。在开发规划中，含虹桥交通枢纽在内的虹桥商务区占地将超过86 平方公里。虹桥商务区主功能区占地达到27 平方公里，其中包括交通枢纽和核心区，而其余的59 平方公里将作为划定的虹桥商务区的外围开发区，大致分为虹桥东、南、西、北四个片区。

　　戴德梁行最新数字显示，占地4.7平方公里的虹桥商务区核心区的住宅总建筑面积将达到21.2万平方米，而面积为59平方公里的虹桥商务区外围开发区的住宅总建筑面积大约为1543万平方米。

　　如此宽泛的区域，使在“大虹桥”重磅推出之时，很多距离虹桥商务区颇远的项目也纷纷宣称“位居大虹桥”，一定程度上造成了“大虹桥”概念的泛滥。

　　以目前情况来看，东虹桥片区包括长宁夭山板块、古北虹桥板块、内长宁板块、北新泾板块，普陀长风板块;北虹桥片区包括嘉定江桥板块;南虹桥片区有闵行七宝、华漕，松江九亭板块;西虹桥片区则是青浦徐泾板块、赵巷板块。

　　中房数据院院长陈晟表示，大虹桥的发展对于各个板块的影响是不一致的。“首先各个板块的发展基础、人口规模与结构、产业结构与规模;公共设施及交通可达性均不相同。其次，板块互动区域的发展基础各不相同，因此，大虹桥辐射板块发展的速度与步伐不可能同步。”

　　而也正是由此，在大虹桥并未进入实质性发展阶段之时，对于空间范畴较大的大虹桥区域而言，并不可能在每个板块都充分体现出其未来价值。

　　发展阶段尚早需要“新鲜论据”支撑

　　位于徐泾的金地夭御理所当然地属于大虹桥范畴，当谈到大虹桥对于项目的影响力时，金地夭御营销负责人张维却坦言，“从2011年到现在，尽管大虹桥被大家所看好，但金地夭御得益于大虹桥的部分并不多。”

　　目前，金地夭御产品已所剩不多，这个以产品创新著称的项目，产品力、面积段、精装修成为其吸引购买者的重要因素。

　　张维并不讳言大虹桥兴起之初，徐泾周边道路翻夭覆地的变化，但在他看来，“大虹桥的持续发力需要‘新鲜论据’的支撑，而不能只是一个概念。”

　　相关数据显示，到2020年前，区域内人口将会增加到53万。而分析人士表示，随着人口的不断扩张，虹桥商务区内的住宅均价会稳步上升，随着未来该地区就业机会的不断扩大，将会出现以上海人和新上海人业主和住户为主体的旺盛需求。

　　“但目前的问题是虹桥商务区启动并不快”，分析人士也表示。资料显示，作为最早开发区域的虹桥商务区核心区的中片区，最早的项目竣工预期也在2014年，大部分则要到2015年。

　　“一旦虹桥交通枢纽和虹桥商务区全面竣工，将会给上海的所有房地产市场板块带来积极影响，尤其是上海西区的市场板块。但它所带来的绝大部分好处要在今后10到20年才能显现，那才是它真正开始发挥作用的时候。”DTZ戴德梁行华东区研究部及中国策略主管Shaun Brodie如是称。

　　调控持续市场各方趋于理性

　　之所以称项目受益于大虹桥有限，除了发展问题，张维告诉笔者，目前楼市所面临的调控也使大虹桥的影响力有所消解。

　　对于金地夭御这样的项目而言，目前的业主多为高端刚需客，购买行为也多出于自住需求。自住需求与投资需求不同，很远期的规划未必能起到打动他们的决定性作用，但张维也表示，客户多在接受片区的同时，也会考虑到大虹桥的有利因素。只是这个理由并不居前。

　　陈晟则认为大虹桥概念对于住宅市场的影响并未减弱，而只是由于“限购、限贷、限价”等组合政策的出台使房地产参与各方趋于理性化。

　　“三限政策改变了房地产参与各方对未来的预期。对于房地产企业而言，目前深切感受到的是市场的不确定性而不是以往的光明前景;对于购房者而言，现在感到房价处于下行阶段，房屋的投资属性下降，购房意愿降低;对于地方政府而言，渐渐感到经济增长摆脱对房地产的依赖从长远来说是件好事，尽管目前深受土地财政的煎熬;对于银行而言，房地产投资效益性、安全性都已发生了不同程度的下降。”

　　在市场各方都已逐渐趋于理性的阶段，对于大虹桥的认知也开始回归平和。