随着人口老龄化进程的加快，“以房养老”正成为一个越来越热的话题。由于房地产市场的迅速发展，现在城镇居民家庭住房自有率已经很高，许多老年人都拥有自己的住房。同时，也有一些老年人虽然拥有住房，但养老金收入却并不是很多，出现了一些“住房富裕，现金贫困”的老年人群体。如何盘活这部分老年人的住房资产，开发住房养老功能，形成对养老保障体系的有效补充，让老年人居家养老的同时，又能安度晚年，这就是“以房养老”意义和价值所在。

　　“以房养老”也叫倒按揭，又称反按揭，其核心是通过老年人住房产权交易筹措养老资金。主要形式是老年人将自有产权的房产抵押给金融机构，并与金融机构签定约定期限或终身领取养老金的贷款协议。当合约期满、老年人去世或不再居住抵押房屋时，养老贷款发放终止。大致有两种主要模式：居家以房养老模式和置换以房养老模式。

　　居家以房养老模式是指老年人将自有产权房屋出售给办理“以房养老”业务的金融机构后，并不搬离已售房屋，而是仍在该房屋内长期居住，居住期限可以是至身故为止，也可以是双方商定的一个期限。在此期限内，老年人仍拥有所售房屋的实际使用权。房屋出售后，所得房款通过测算定期给予老年人作为养老补贴。养老补贴可分为两部分：一部分一次性给老年人自由支配，另一部分作为养老基金保值增值，老年人按月领取养老金，直至合同期满或老年人身故。当然，也可以全部一次性领取。

　　置换以房养老模式是指老年人将自有产权房屋出售给办理“以房养老”业务的金融机构后，搬离已售房屋，由金融机构予以重新安置，或自行安置，或入住养老机构。所得房款的支付方式则与居家以房养老模式大致相同。当然，所得房款的测算方式会有差别，得款率会更高一些。但是，如果是由金融机构重新安置住房的，所得养老补贴中需要扣除相应的租金。

　　“以房养老”作为开发住房养老功能的一种方式，虽然国外也有一些成功做法，但在我国还是新鲜事，其中涉及到较多法律和金融业务的创新突破。我们应当积极借鉴发达国家开展倒按揭贷款的经验，结合中国国情认真探索研究，加快试点开展“以房养老”业务，来盘活老年人的自有住房，从而达到以房养老的目的。