英镑走低，中国买家英国“扫楼”；欧元走低，中国内地购房者赴葡萄牙购房……去年开始，外国货币对人民币汇率不断走低，赴境外购房成为普遍现象。日前，金凯平先生接受记者专访时表示，境外购房窗口期已打开，投资者购房前需要做足“攻略”。
一次围棋比赛获得投资思路
金凯平读大学期间，作为一名围棋爱好者，金凯平想下棋却一直找不到人。一次，他突发奇想，在墨尔本大学公告栏贴了一个海报，进行一次围棋挑战赛。结果，一名20岁犹太青年在战胜其他大学生后挑战金凯平，没想到10分钟就输棋了，但与金凯平成了好友。一个月后，他到金凯平租借的家做客，说他即将成为房东，因为买下了这房子。金凯平怎么也想不到如此年轻就会自己买房，惊讶不已。这位犹太青年却说自己已经买了两套房子，因为他爷爷去世前告诉他投资房产的三条原则：1.要用银行的钱去赚钱；2.把赚来的钱再去买第二套房；3.房产买入不卖出。
这3条原则开启了金凯平投资房产想法，并在实践中深化。他先在墨尔本开设中医诊所，获得很大成功；后开始房产投资，其中，买入澳洲总工会大楼曾经轰动澳洲华侨界。金凯平回忆道，1998年他以550万澳元买入澳洲总工会大楼，去年年底已升值至3800万澳元。而他本人仅用200万澳元购入，剩余的350万澳元向银行贷款，16年间他赚了19倍，创造了澳洲房地产界的一个奇迹。
如今，金凯平的事业主要是和房子打交道。他把自己的创业经历写成了《澳洲梦》和《中国人在澳洲做地主》两本书，为更多中国人在澳大利亚做“地主”提供方便。
汇率屡创新低打开投资渠道
随着国内房地产市场告别暴利时代，闭着眼睛买房也能赚钱的时代一去不返，让不少人转向海外投资。
卢布大跌，欧元破7，澳元和日元汇率不断下降……近期，全球多币种汇率涨涨跌跌让人眼花缭乱。这些看起来很遥远的事情，其实对我们的生活影响越来越大。金凯平介绍道，过去的一年多，澳币对人民币汇率从5.9持续下跌，截至3月25日下跌至4.9，跌幅近20%。澳币汇率持续下行，催热澳大利亚旅游、留学、投资甚至移民等相关市场。
“汇率不断创下新低，这将成为赴境外购房的黄金期。”金凯平表示，今年元旦开始，咨询赴澳大利亚买房的汇率消费者越来越多，有意向的人群也比往年有明显的增加。目前，澳大利亚的政府也鼓励境外人士在当地置业，以此来带动当地人的就业、促进经济发展。
在澳大利亚买房的“门槛”也相对较低，金凯平解释道，境外人士在澳大利亚购房，首先要提供稳定的经济收入证明，由当地政府审核是否具备购房资格；审核通过后，购房者支付30%的首付款，70%左右购房抗议在当地申请银行的商业贷款。由于中国内地人的信誉比较好，至今，中国内地购房者提出的申请都全部通过。
根据澳联储主席分析，澳币对人民币汇率比1：4.5-1：5元之间，均属于澳大利亚联邦储备银行认可的合理汇率水平，澳币汇率在此区间进一步下跌的风险概率，远远低于未来上升的概率。金凯平分析，无论从澳大利亚房地产物业价格持续增长到现阶段安全的低汇率水平等综合分析，目前正是投资澳大利亚房地产置业移民的最佳时机。
中长期持有房产增值率较高
目前，赴澳洲买房的业主以留学置业、养老置业为主，都属于中长期投资者。金凯平介绍道，一般而言，投资者为孩子留学澳大利亚置业，一般会提前5年左右时间购房；投资者如果为养老置业，一般也会持有5年以上。从投资角度来看，中长期持有者购房的房子价格相对较低，资产的增值率依然较高。
澳大利亚吸引了中国部分人士加快移民、留学、投资澳大利亚，其中，房产是最受关注的投资领域之一。金凯平分析道，强劲的租赁市场也为投资者提供了稳定和持续的租金回报。澳大利亚住宅空置率仅为2%至4%，年租金回报大约在6%至8%。而且澳大利亚房产具有永久性私有产权可以世代相传，澳大利亚法律规定房产是可以由子女继承的，并且没有遗产税。
金凯平介绍道，澳大利亚统计局的数据显示，2013年、2014年，澳大利亚悉尼房价连续两年涨幅突破10%。悉尼是澳大利亚房价最高的城市，其次是墨尔本、布里斯班、昆士兰州等城市，相较于悉尼的高房价，墨尔本、昆士兰州等城市的房价还有很大的上涨空间。
购房新政对置业者有何影响
今年年初，澳大利亚政府宣布，计划采取新措施严格管理外国投资，对包括住宅投资在内的所有外国投资收取申请费，并收紧对外国投资澳农业企业的审查。根据建议，有意购买不到100万澳元（约合78万美元）住宅房产的外国人需向政府缴纳5000澳元（约合3900美元）申请费，100万澳元以上房产的申请费每超过100万增加1万澳元（约合7800美元）。据悉，此政府建议未通过国会立法，也未执行。
近几年，房价在澳大利亚是一个敏感话题，尤其是在悉尼等大城市，房价不断高企的局面使得澳大利亚政府不得不出手干预。声明称，这些钱将用于对外国投资房地产业更强力的管理，保证对外国投资的管理不由澳大利亚纳税人承担。
澳大利亚政府新政是否限制外国人购房？对此，金凯平表示，这是对政府新政的误解，政府限制的是外国人购买二手房，政府鼓励海外人士买新房，并且对于购买新房，政府的批准率是100%。其实，此举有利于澳大利亚的房地产行业管理更规范。目前，外国人去澳大利亚购房时，都会有一定的优惠和折扣，基本可以抵消申请费，因此，外国人购房新政对投资者并没有什么影响。
人物简介
金凯平，澳中集团董事局主席,墨尔本皇家理工大学工商管理硕士，在迪肯大学维多利亚商学院任教。他撰写的《中国贸易指南》和《怎样与中华人民共和国进行商业谈判》两本著作，被选为澳大利亚高等学府的教材和工商界从事中国贸易的参考书。
1987年10月，他从上海出发，留学澳大利亚，身上只有1000澳元；到达澳大利亚的第五天，他在墨尔本大学发表了关于澳中贸易的演讲；到达澳大利亚的第七个月，他出版了《中国贸易指南》一书，拥有数十万平方米开发的土地及市区一批商业办公大楼。
个人观点
金凯平一直坚持“买下一栋，就守住一栋”的房地产持有理论，恰恰与部分国内房地产投资者的观念截然相反。他表示，房地产在澳洲，不仅可作为“保值器”，也是一个灵活方便的“现金吐纳箱”。澳洲贷款制度对于民用住宅是最为宽松优待的，根据澳洲银行的规定，如果购房者所购房产升值了，即可向银行申请升值部分的70%作为新的贷款，而且申请来的贷款金额，完全可以用到别的行业领域投资上。
