□地产评论员 孟子谅

　　金山新城

　　“供大于求”房价仍处洼地

　　一直以来，金山新城的高关注度与其价格优势密切相关。 

　　上海链家研究部数据显示，截至2015年7月底，金山新城的新建商品住宅成交均价为10912元/平方米，是上海房价最低的板块之一，比年初上涨4.33%。

　　上周末，笔者来到即将加推的某楼盘，据现场销售人员介绍，该项目即将推出的三期是位于社区核心位置的部分“楼王”产品，报价在9300元/平方米左右。

　　值得注意的是，现场有购房者表示，该楼盘在去年10月的毛坯房源报价曾达到11000元/平方米，今年价格下调后，来项目看房的购房者明显比去年增多。对于购房者的上述说法，现场销售人员并未回应，只是称：“项目今年以来的销量很好，是上半年板块的‘销冠’产品。”

　　事实上，上述楼盘的情况在金山新城板块并不多见，笔者探访后发现，今年以来，不少项目的报价相比去年还是有一定幅度的上涨。

　　“目前购房的主力仍是区域性的改善需求，虽然他们对价格比较敏感，但由于房价‘基数’较低，因此小幅的上涨并不会影响项目的整体销售。”板块内的热点项目销售人员表示，项目主推126平方米左右的3房产品，由于新品位置更好，价格也比去年刚开盘时有500元/平方米左右的涨幅，但是由于面积、户型都较为契合需求，因此该项目一直都是区域内的明星楼盘。

　　“金山新城板块的房价处于全市的洼地。”上海链家研究部分析师赵葆根分析道，金山新城主要购房需求来自本区域居民，还有一些养老型购房者，其客群相对有限。如此一来，“供大于求”趋势明显，部分房企“以价换量”便并不意外了。

　　在二手房市场，金山新城的供需情况也与新房市场类似。

　　目前，金山新城挂牌的二手房多是建造于2005年以后、品质相对较好的高层公寓，房源也相对充足。

　　“这套房源已经挂牌了2周左右，不过约看房的人数并不多。”锦乾房产的中介人员表示。该房源房东在购房后不久便因工作原因搬至市区居住，用作置换的房源也因此空了出来。“区域内一半的二手房都是类似的情况。”

　　业内点评

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，目前金山新城最大的优势是尚处价格“洼地”，其楼盘的价格和楼市的热度相对稳定。板块内金山铁路（原轨交22号线）虽已贯通，但综合配套、人口导入和产业升级等整体环境因素尚未与已经有所改观的交通配套形成“合力”，要成为刚需置业的新热点尚需“东风”。

　　新江湾城

　　供应结构不均 动力有待挖掘

　　去年，新江湾城板块迎来了轨交18号线的站点规划公示，有分析人士认为，双轨接入的优势，再加上尚浦领世、嘉誉湾等打造的国际级商业配套先后出炉，区域楼市本应在2015年迎来新一轮的“爆发”。

　　而事实上，与今年表现突出的上海中高端整体市场相比，作为近几年的中高端楼市热点，新江湾城板块在今年的价格表现却较为平淡。

　　数据显示，截至2015年7月底，新江湾城的新建商品住宅成交均价为46122元/平方米，比年初上涨了4.4%。

　　上周，笔者来到新江湾城板块某项目售楼处，发现来现场看房的购房者数量较多。据现场销售人员介绍，目前项目在售的仅有去年已经开盘的大面积5房产品，因此去化速度并不快。“事实上，项目推出的99平方米2房产品销售的情况就很好，几次都是很快就可以‘清盘’。”

　　笔者在新江湾城探访后发现，目前在售的多为200平方米以上的大平层产品。一位销售人员表示，“由于供应较少且卖得不错，100平方米以下的小户型产品在新江湾城板块属于稀缺产品。”

　　“其实从去年开始，新江湾城板块的大户型产品就有些不太好卖。”另一位销售人员表示，曾在2012年前后在新江湾城板块“大举”置业的群体，对价格的敏感度较低，也助推了区域楼市的快速发展。但从去年开始，新江湾城板块的主力购房需求也有从过去的大户型转向小户型产品的趋势。

　　业内点评

　　上海链家研究部总监陆骑麟表示：“产品趋于同质化的确是新江湾城板块存在的一个问题。”目前区域内的大平层产品供应已经有些过剩，而小户型产品则相对不足。板块成交在今年以来表现得较为平淡，这导致了区域房价上涨的动力有所“缺失”。