从疯狂至冷却，2016年的上海楼市一波三折。2017年的房价是涨是跌？买房的，会有抄底机会吗？卖房的，何时出手合适？转型中的开发商会给市场带来怎样的变化？五问2017上海楼市专题，帮你拨开市场迷雾。
Question 1.
今年有抄底机会吗？
如何发现和抓住机会？
确有价格低点产生
去年11月，陆家嘴版块位于滨江大道的某新盘入市，推出137套房源，均价12.8万元/平方米，低于此前该区域13万元至15万元/平方米的均价。这种情况也可能在今年的市场上出现。
除了高端产品有一定议价空间，其他类型的产品也可能存在机会。开发商为偿还银行利息或者到了债务兑付周期，必须得到现金流，就可能放出一部分房源。比如，一个10万元+的项目拿出一栋楼，价格8.5万元/平方米，可能就是该项目所谓的底价，也可能是最后一个抄底的机会。
今年的确会有低点产生，但是和炒股票一样，不是所有人都能抄到低点。“个人认为上半年调整见底的可能性非常高。一般而言，交易量见底（非过年等特殊原因）之后两到三个月会有价格最低点。”中原地产分析师卢文曦分析认为，“当然区域和不同产品之间有节奏上的差异。一般刚需下跌幅度小，高端产品议价空间大。”
Question 2.
郊环外的房价去年涨幅很大，
今年会回落吗？
不排除房价回落可能
去年房价表现最强势的是外围区域，郊环外区域房价环比涨幅达到30%，而内环内房价涨幅只有20%。主要原因在于去年很多地块都在外环以外区域，而且都是“面粉贵过面包”。在这种预期下，购买动力比较大，造成房价上浮速度较快。
中原地产分析师卢文曦分析认为，不排除回落的可能，因为这轮是基于土地市场走热后的预期，但就当前环境并不支撑这种涨幅，因此有透支后续成长空间的可能。尤其是有些区域基础配套还不成熟，短期之内不会有突破性发展。
所以，购房者要小心那些涨幅过快而没有实质性利好的版块。
Question 3.
手里有房子要出售，
什么时机合适？
下半年房价现松动
2016年，上海楼市全年成交均价为39115元/平方米，环比去年上涨25%，2017年年度均价将不会低于这个价格，甚至可能出现微涨。由于去年10月之后的行政干预，大量的中高端项目被延迟开盘，这些项目可能转为今年上半年入市，开盘后对于均价拉升有很大干扰。
从成交量比重来看，今年第三、第四季度会优于上半年，今年上半年出现有价无量，下半年则有量无价。量价齐升的状况可能不会出现。去年11月成交均价45154元/平方米为短期高点，后续开始一路盘整，虽然每月相比前后会有价格起伏，但很难超出这个数字。而且市场的调整会让之前涨得过快的区域和板块实现价格回落。
同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，房价主要由两方面决定：第一是库存去化周期，就是说市场上存量可供市场上卖几个月。按照现在的去化速度，因为去化速度降低，整个市场去化周期将进一步回升，到今年6月可能回升到12个月以上，三季度可能回升到13到15个月。如果市场去化周期回升到12个甚至13个月以上，市场就具备降价的条件和压力。第二是企业资金压力，主要体现在两方面：一是到今年三季度刚好面临资金兑付压力的企业，尤其是从三季度往前倒推两年前开始加杠杆的、发债比较多的、扩展比较激进的企业，通过资本市场环境、通过销售来解决企业资金压力的能力在今年可能会降低，这个时候企业势必会采取降价措施。综合来看，从今年下半年开始，市场价格会出现一定松动。
Question 4.
开发商拿地自持比例增加，
房价会因此上涨吗？
供求关系决定价格
去年，上海发改委、规土局等四部门发布了住宅用地开发商自持物业的新规定：15%的面积开发商需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府，且自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证。
高价地陆续入市，开发商不存在降价卖房的主动意愿，反而去年昂贵的土地成本和显著的溢价将激发开发商的提价意愿。对于更新后的拿地政策，开发商内部都在核算成本，如果有持有要求，就按持有的方法计算成本。真实的楼板价，现在的计算口径很多，有的甚至直接把15%的自持部分剔除。
上海等一线城市房价过快上涨的本质还是供需错位，供地指标与市场需求长期不匹配，土地供应量远不及商品房成交规模。中原地产分析师卢文曦认为，供求关系决定价格，而不是自持比例。政府规定的不可售部分让资金有了沉淀，反而对开发商的资金链造成压力，“如果‘调门’太高，资金回笼不顺的话，开发商还是有很大压力的。所以要看开售时的市场环境和供求关系。”
Question 5.
开发商会因资金断裂破产吗？
买期房会有烂尾风险吗？
开发商资质很重要
据报道显示，去年预计有5.5万亿元的外部资金流入地产市场。而在这5.5万亿元的外部资金中，来自银行理财产品的资金全年预计贡献4万亿元（占比超70%），成为开发商外部资金的重要来源，为开发商拿地等提供充裕的资金。
这里要提醒一下购房者，在购房之前，有必要对楼盘开发商的背景做一些了解，比如是否是品牌开发商，是否是上市企业，如果是上市公司，可通过公开的财务年报、股票走势等进行判断。相对来说，上市公司融资渠道也比较畅通。
选择地产品牌时，尽量选择交房投诉率低甚至“零投诉”的房企。也可通过询问开发商负责的其他楼盘的住户对小区规划设计、工程质量、售后服务、物业管理水平等，了解开发商的实力。另外可实地考察楼盘，了解建设工期有否有保障，这些也是体现开发商实力的因素。
