2002年3月，胡先生在上海某区买了一套公房，当时胡先生和该房承租人季女士签订了《房屋转让协议》，协议约定季女士将该公房的使用权转让给胡先生，房屋转让价为14万元。协议签订不久，胡先生按约一次性支付了全部价款，之后就一直居住在这套公房里。当年季女士将公房租赁凭证交给了胡先生，之后胡先生直接向管理公房的物业公司交房租，但房屋登记原承租人一直没变更。胡先生一家三口的户口于买房后的第二年迁入涉案房屋内，之后胡先生多次要求季女士协助其变更承租人。季女士先是拖延，后无论如何都不肯配合。早几年季女士看到房价快速上涨，竟对胡先生说，公房是不能转让的，当时双方签订的转让协议无效，房子还是她本人的，要求胡先生给她补偿50万元,否则就不配合变更承租人。 

　　胡先生万般无奈欲诉讼维权，通过多方打听来到上海方洛律师事务所找到了我。我首先指出本案性质是公租房转让合同效力纠纷，其次综合多方面事实分析这个公房转让合同应是有效的。因买卖双方早在2002年就签署了《房屋转让协议》，买受人已按市场价给付了全部房屋价款，出卖人也把公房租赁凭证交付给买方，且胡先生作为购买者已在涉案公房实际居住了十余年，租金也是胡先生直接向物业公司缴纳，说明物业公司长期接受了胡先生行使承租权的事实，可推定出租人（即物业公司）已知或应知承租权已转移，在事实上认可了该转让行为，且胡先生一家的户籍早已迁入涉案房屋内，享有公有住房承租的条件和资格。基于上述事实，该租赁权转让行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有合同法第五十二条规定的法定无效的情形，承租权的转让是合法有效的。

　　虽然按照相关规定，公有房屋不能擅自转让，但鉴于本案的上述特殊情况，结合《上海高院关于审理公租房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》的相关解答，该房屋买卖行为应该被认定为有效。 

　　在接受胡先生的委托后，我迅即代理胡先生诉讼维权，把季女士作为被告，把管理公房的物业公司列为第三人，要求法院确认《房屋转让协议》有效。要求被告协助原告将涉案公房的承租人变更登记在原告名下。案件的走向和结果完全符合我之前的预判，本案判决结果支持了原告的诉求，胡先生胜诉。

　　本期法律知识点：符合一定条件的公有房屋转让可以被认定为有效。

　　上海方洛律师事务所 韩迎春律师

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