他们看中了一套离地铁站较近的二手房，在与上家袁女士签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，付了首付款后，就开始等待银行进行贷款的审批。在合同约定的过户日期将至时，他们发现袁女士并没有按当初说好的，用他们付的首付款去还之前的贷款，导致抵押没有注销，在这种情况下，房屋无法过户到他们名下。小两口通过中介与袁女士联系，希望袁女士尽快还清贷款，注销抵押，并过户，否则算袁女士违约。但袁女士却自有一番说辞，她认为自己是愿意配合小伟和小梅办理产权过户登记手续的，只是他们已付的首付款被用来归还其他欠款，所以她现在是没有能力还所欠的银行贷款而无法撤销抵押，这是不可归责于双方的原因。她还提出，小伟和小梅的银行贷款合同是前不久才签订的，这样他们就不可能在合同约定的期限内获得贷款申批表，所以他们在过户前没有足额支付房款的能力，不能算她违约。

　　无奈之下，在合同约定的过户日期之后，小伟和小梅将袁女士告上法庭，要求袁女士继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，涤除房屋上设定的抵押，协助他们将房屋产权过户至两人名下，交付房屋，并要求袁女士向他们支付逾期交房的违约金。

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　本案中双方签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，由于作为被告的袁女士在约定的过户日期前未能涤除抵押，致使合同无法继续履行，显然已属违约。作为原告的小伟和小梅主张继续履行，要求袁女士涤除房屋上设定的抵押，协助办理产权过户手续并交付房屋，是有合同和法律依据的，理应得到法院的支持。相反，袁女士辩称合同因小伟和小梅没有足够的支付能力而未能履行，是缺乏事实依据的，不应得到法院的采信。

　　对于小伟和小梅的逾期交房违约金的诉请，也因袁女士逾期未能涤除抵押，致使未能按期过户和发放贷款，相应也造成了房屋交接的延迟，理应由袁女士承担相应的违约金。法院采纳了我方的观点，判决支持了小伟和小梅的诉讼请求。

　　上海市申房律师事务所主任

　　孙洪林　律师