从热点楼盘集中的区域来看，嘉定、闵行、浦东新区原南汇区域、宝山区等外围区域是成交楼盘的主力区域；从成交价格段来看，单价2万元以下商品住宅是成交的主力价格段。通过对2012年众多热销楼盘的考察不难看出，“以价换量”是许多热销楼盘采取的共性策略，通过价格的优惠来换取销量的增加，从而保证房企的资金流。 

　　与2012年房地产市场逐渐走出“翘尾”行情相应，上海的土地市场也从年初的低迷逐渐走向年底热度逐渐升温。在2012年出让的130余宗土地中，其中住宅地块不乏引人注目的亮点，90平方米以下、1年内开发、名企竞逐更给2013年可供应市场的楼盘带来期待与遐想。

　　宝山多板块宜居房齐发力

　　随着市区可供土地量的减少，近些年来宝山一直是土地供应的大户，尤其对刚需消费者来说，相对合理的价格、适合初次置业及首次改善需求的产品，轨道交通1号线、3号线、7号线的“给力”支持，加之未来的沪太路将成为一级公路，双向6车道，从A20到A30的车行速度将大幅提升，进市区也只需半个小时车程。宝山的上大、顾村、共康、月浦板块，都成为广受关注的热点区域，这些区域的新房更是成为置业者们的关注焦点。

　　重点关注:罗店新镇F1-3地块 

　　这是一个颇富戏剧性的地块，在2011年流拍的罗店新镇F1-3地块在2012年终于找到“婆家”，被永泰控股全资子公司WinzenInvestmentPte.Ltd以5.33亿元拍得，楼板价9802元/平方米。2012年罗店板块的代表性楼盘远洋7号主力户型为90平方米两房，均价为16000-17000元/平方米。仅不到一周时间，就已经热销大半。其周边另一楼盘信达郡庭两房69~74平方米，三房93~124平方米。由于地段比较好，周边还有世纪联华大卖场，而这也成为其吸引客户的一大优势。结合周边情况，罗店新镇F1-3地块打造紧凑型产品的可能性较大。

　　重点关注:顾村宝安公路北侧1号住宅地 

　　顾村镇宝安公路北侧1号住宅地块在去年的土地出让中，被中国铁建房地产集团有限公司收入囊中，成交价9.6亿元，折合楼板价8349元/平方米。顾村板块近年来价格上涨较快，部分项目售价已突破2万元/平方米。相比在售楼盘价格，这块被中铁拿下的地块在价格上有一部分可以预见的空间。

　　重点关注:月浦沈巷社区1号C-1、C-2地块 

　　这两个相邻地块在2012年由上海中冶和上海新城以底价2.56亿和贴近底价的3.425亿成交，楼板价在4000元/平方米左右，相对于月浦板块目前1.16万/平方米的住宅价格。预计开发商将打造自住为主的产品，并且在销售策略上走以价格胜出的跑量策略。

　　重点关注:宝山区杨行镇杨鑫社区BSPO-0115单元18-10地块、20-05地块 

　　宝山区杨行镇杨鑫社区两个地块均由绿地集团打造，根据拍卖时的土地价格折合楼板价分别为11302元/平方米和1万元/平方米，相对于周边项目目前售价在1.4万元/平方米-1.6万元/平方米，绿地的拿地价格并不便宜，在这样的价格基础上，是否能打造出合适的产品姑且不论，但却反映出绿地雄厚的资金实力和对未来市场的信心。

　　嘉定并蒂花开格外香

　　近些年来，嘉定新区一直是土地市场上的供应大户。距离市区并不算远的距离，品牌开发商的进驻，优质产品的提供，以及相对市区更容易承受的价格，这些共同推动，使嘉定逐渐脱离原来的城郊概念，进入越来越多置业者的置业“半径”之内。而11号线的开通，更是给嘉定注入了新的活力，保利、中信泰富、绿地、龙湖、合景泰富等大型品牌开发商已先后进驻。2012年嘉定新区以145.5万平方米的成交面积位列全市17个区县中第二名，仅落后于浦东新区。嘉定区中的嘉定新城板块和南翔板块更是嘉定区最为耀眼的“双子星”，知名楼盘分布多且供应量大。2013年，以下项目值得置业者重点关注。

　　重点关注:佳兆业大都汇 

　　去年6月初，在2012年首次土地成交小高峰中，被佳兆业上海子公司新湾投资发展有限公司以40730万元拿下的一块宅地颇受关注。该地块距离上海地铁11号线马陆站步行仅300米，根据当时该公司负责人介绍该楼盘将在十个月后开盘，预计在今年春夏之交即可销售。而该产品将以80平方米的两房和100平方米的三房为主，完全面向刚需购房者的产品定位，更是值得刚性消费者强烈关注，目前该地块所在区域的一手房价格在12000-15000元每平方米之间。

　　重点关注:旭辉澜悦湾(二期) 

　　2012年7月，旭辉集团拿下潘泾路东侧住宅地块(南块)，而该地块周边目前在售项目仅有旭辉澜悦湾(北块)，销售均价为每平方米10500元。该地块容积率与旭辉澜悦湾相同，容积率1.8，打造成相同类型的产品可能性很大。按旭辉的开发速度，这一地块项目估计在1年后即2013年7、8月间推出。 

　　重点关注:宝翔路以东、芳林南路以北地块三湘项目 

　　这是南翔较为成熟的一个区域，周边热点新盘非常密集，华润中央公园公寓项目目前报价约为2.5万元/平方米。新城公馆公寓项目报价约为2.2万元/平方米。三湘在去年联合个人买家获取该地块，楼板价为8456元/平方米，业界普遍认为“并不便宜”。 

　　相对于周边大品牌开发商华润和在嘉定有多个项目的开发商新城，三湘极有可能以刚性消费者为对象，从而塑造出与其他开发商的差异化产品。

　　别墅区也有“亲民房”

　　徐泾板块东面紧邻虹桥交通枢纽，距离上海市区约10公里，是青浦区房地产市场起步时间最早的板块，早期以公寓别墅和涉外住宅为主，近两年普通住宅也有一定比例的供应，目前区域内的各类配套设施相对完善。随着大虹桥及轨交2号线的延伸，板块也开始引起普通购房者的极大关注。徐泾距离市中心直线距离最近，配套更为成熟。这对于首次置业的刚需买家而言，宜居且具备较强潜力，是一个很好的过渡性选择。

　　重点关注:招商地产徐泾镇地块 

　　徐泾镇地块在2012年9月12日被上海招商置业有限公司击败龙湖、金地等12家房企夺得，折合楼板价每平方米12254元。该地块规划容积率1.5，周边的在售项目海天花园售价在2.2万元左右，而出让公告要求该地块拥有中小套型90平方米以下住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0%，颇引起一些普通购房者关注。但从专业角度考虑，该地块5%的保障房若设计为小户型，可以计入70%的小户型比例中，同时容积率也可下调至1.0，开发商仍有一定技术空间打造心仪的住宅产品。

　　金地绿地松江新城同场竞技

　　松江新城以其现代化、国际化、生态化规划理念赢得广大购房者的热切关注。交通5纵6横贯通四方，尤其自通达松江新城的9号线通车运营以来人气日渐攀升，一些大型商业配套也在逐渐完善。

　　重点关注:荣乐西路6号A/荣乐西路6号B 

　　荣乐西路6号A／荣乐西路6号B在2012年11月底分别由金地集团联合上海恒生置业和绿地集团竞争竞得。该区域周边除万科金色华亭苑售价达1.5万元/平方米外，其他楼盘均在1.2万-1.3万元/平方米，相比于5600元每平方米的楼板价，两家全国知名开发商首次近距离“搏杀”，将在价格上给消费者带来实惠的产品。

　　重点关注:国际生态商务区15-2号 

　　松江另外一块值得关注的地块是国际生态商务区15-2号住宅地块，在去年由信达银泰置业、信达立人投资竞得。折合楼板价每平方米7022元。该地块周边公寓有绿地蔷薇九里和三湘四季花城等，成交均价每平方米14511元。即使本地块可以走中低端的大众普通商品住宅路线，未来两年仍会保证其有一定的利润收益。文/汪波 

　　本版图片/TP