翰林苑大楼2002年竣工，住着87户人家，其中有20户外来租户。多年来，这幢独栋大楼设备逐渐老化，外墙渗水，屋顶漏水，电梯钢丝绳磨损，消防设施年久失修，前些年的积蓄耗尽，而物业管理人员工资却逐年增加，资金入不敷出，大楼物业管理无以为继，物业公司像走马灯似地换了又换。

　　招数一： 

　　解决业主合理诉求

　　翰林苑的物业费已有10年没动过，随着用工成本攀升，物业管理举步维艰。朱纪芳当机立断，适度提高物业费迫在眉睫。她召开业主代表会议，形成方案，将每平方米1.4元/月增加到1.9元/月，并通过公示等广而告之，同时挨家挨户晓之以理。业主为业委会成员的苦口婆心而感动，在投票时，95.4%表示同意，新标准收取物业费实现了平稳过渡。

　　而物业收费是个棘手问题，个别居民总以莫名理由不肯缴纳，而物业公司又无可奈何，久而久之形成“破窗效应”。朱纪芳则认为，工作做到位了，业主还是通情达理的。她耐心劝说：“如果不交物业费，物业管理运转不了，受害的还是业主”。

　　有户居民房门没关，被歹徒顺手牵羊偷走了钱包，为此不肯付物业费。朱纪芳劝说，“物业毫无疑问要加强安全管理，但失窃的原因是没有关好房门，如果打起‘官司’来，不一定会有赢面。”业主自知理亏，趁势说，“你们很辛苦，这费我们付。”还有户人家，以室外小偷会攀爬造成不安全为由不愿付费。朱纪芳与物业经理采取防攀爬措施，然后再征求业主是否满意。对方不好意思地说，“你们做了那么多好事，我们还有什么不满意的，物业费马上付。”朱纪芳说，“业主是通情达理的，只要他们的合理诉求解决了，拒交物业费的问题就会迎刃而解。”

　　招数二： 

　　帮业主捂紧“钱袋子”

　　翰林苑的所有收入，包括物业费、停车费和公益性收入全额交业委会，业委会向物业公司购买服务，物业日常开销，包括员工薪水由业委会支付。朱纪芳认为账目一定要清楚，5名业委会委员中，有一名委员专管财务，物业费一个季度收缴一次，收入支出一季度一报表，账目半年公布一次，收取的物业费她都要亲自过目。“钱袋子捂紧了，哪怕一分一厘都管起来了”业主们放心地说。

　　朱纪芳用钱几近苛刻，必须征得她同意不说，购物还要两人签字，超过一万元的支出须集体讨论。钱花多少，用在什么地方，得明明白白。到银行支取现金，朱纪芳要亲自到场，把银行卡密码捏得牢牢的。她把每一笔钱都用在了刀刃上，水泵坏了，物业打报告，业委会审核同意方能维修。遇到房屋维修，她会带着尺子去实地丈量，平面、斜面算得清清楚楚，毫不不含糊，差一点都不行。一次，物业人员将半天加班写成一天，朱纪芳当即予以严肃纠正。

　　相反，该花的，她毫不吝啬，自有分寸。大楼房顶水泥开裂，长期积水，发生渗漏，殃及顶楼业主，她请来专业人员，采取多层防水工艺，终于彻底解决了问题。保安值班现场冷风飕飕，她决定采取封闭措施，改善了工作环境。春节，业委会召开物业人员座谈会，表现好的还会送上红包。

　　招数三： 

　　保值增值维修基金

　　由于精打细算，多年来，翰林苑的维修基金不仅分文未动，还通过定期存在银行里保值增值，反而增加了15万。100多万维修基金，其中一部分在银行存5年期，一部分存3年期，也有存1年期的，通过收取银行利息达到保值增值。朱纪芳对业主的钱能省则省，比自己的还上心。监控坏了，通过网上购买，价格减少一半；调换消防报警器，开价8千，修一下只需出资6千；更新灭火器通过货比三家，每个从80元减少到60元。

　　业主将朱纪芳视为楼组“家长”，有困难找她，有心结找她，家庭发生矛盾找她，邻里间遇到问题找她。朱纪芳将一幢楼几十户人家、上百个没有血缘关系的业主凝聚在了一起。由此可见，翰林苑的物业费收缴率100%确实在情理之中。

　　文 盛涤民 图 丁明