问题1

　　物业费调整步入“怪圈”

　　物业费调整触动着居民们最为敏感的神经。物业费要上调，居民不买账；物业费不上调，物业又难负重担最终“抛盘走人”，这似乎成了小区物业工作中的“怪圈”。古北物业的负责人徐跃明对此深有感触。作为行业专家，他参加了卢湾都市花园物业费价格机制评估工作，这个建成十多年的小区依靠专家组的专业评估，经过物业和业主代表的协商，最终成功实现了物业费调价。

　　卢湾都市花园的成功案例，让徐跃明感受到了民主协商的重要性。在他看来，有一个合理的协商机制比硬性规定服务标准和定额更具操作性。他指出，《修正案（草案）》规定了“市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务的标准和定额，行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息供业主和物业服务企业协商物业服务费时参考”。徐跃明认为，物业管理作为一种服务，是一种特殊商品，“物业服务作为一种无形的服务过程，很难结合到一个点上，把服务的质量和价格通过一个定额去涵盖或者解决，也不利于社会资源市场化配置的原则。”徐跃明认为，目前沿用的标准还是2007年市政府通过主管部门发布的标准，“一统十年，管理费动不了，每年物业管理成本在不断增加，这使整个物业服务提供的价值和价格发生了背离。”

　　因此，徐跃明建议，在物业管理行业协会定期公布价格监测信息同时，需建立一个行业物业管理费收费价格的协商和评估机制，使相关工作的边界更加清晰。

　　问题2

　　旧房待修维修资金续筹难

　　随着住宅使用年限增长，维修成了居民们的头疼事，物业管理中的棘手事。房屋日益老化，动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升，专项维修资金余额不足的问题逐渐暴露，续筹难的矛盾日益凸显。

　　为此，《修正案（草案）》针对现实中业主大会往往难以或者迟迟不作有关专项维修资金续筹决定的情况，规定业主大会未在九十日内作出决定的，应当采用分期交纳筹集方式，并明确了具体程序和标准要求。值得一提的是，对外墙脱落、电梯故障等紧急维修情况下专项维修资金列支渠道不畅问题，在原有规定基础上作了完善：业委会未在七日内通过紧急维修更新方案的，由政府组织先行修缮；修缮费用经审价后，凭区房管部门出具的支取通知和中介机构的审价报告，在专项维修资金中列支。

　　对此，三湘物业的负责人曾宪民表示，物业紧急维修时会遇到机构认定难题，有些基层房管部门不知道如何认定，于是就不批准，这也导致物业公司就电梯维修问题吃了“哑巴亏”。由于时间限制，没有办法找相关机构认定，即便认定也要走流程，缺乏操作性。为此，他建议遇上此类紧急情况能够“急事急办”，先修后认定。

　　市人大代表屠涵英表示，及时组建业委会对于住宅维修资金的有效使用至关重要，但由于组建业委会需要在乡镇人民政府、街道的指导下进行，因此组建的速度远远跟不上需求。她在走访中了解到虹口区有个街道，一年有90多个业委会成立，但成立改选一个业委会非常复杂，有20多项公告。因此她建议在对建设单位符合成立业主大会条件没有申报有罚则的同时，对乡镇人民政府、街道等相关部门没有及时组建的行为也要有所约束，从而倒逼政府通过购买服务加快业委会组建流程。

　　问题3 

　　小区停车难题难解

　　本次修正案（草案）》还特别对停车问题作了规定：停车位少于或者等于房屋套数的，一户只能购买一个车位；前期物业服务合同中应当对产权车位的租赁价格予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，应当向区房管部门备案。要求市物业管理行业协会发布停车收费标准的价格监测信息，供业主和开发商参考。

　　俞悦对法规规定了停车位一户一位表示赞同，但在她看来，停车位的收费在走向市场的过程中还是有一些问题。她认为应当对于停车位的合理价格有相应的监管，不能光靠一个备案了事，防止开发商就停车位的租赁价格“漫天要价”。

　　法律界人士在座谈中针对停车费的问题表示，业主大会成立之后调整物业相关收费标准，应当向房屋行政管理部门备案。对于没有备案的情形，应该设立相应的罚则，以此督促相关单位更积极的进行价格备案。摘编自 《上海法治报》