2011年，上海楼市经历着“调控之年”的洗礼。限购、退地、降价……种种话题，身陷调控之中的2011年楼市并不轻松;迪斯尼概念板块、世博效应板块、豪宅新贵板块……楼市各板块依旧战火纷飞。

　　纵观全局，郊区板块土地存量优势明显，“农村”包围城市趋势逾发凸显，经济适用房、普通住宅、豪宅项目纷纷挺进外围板块，抢占今年这一轮市郊发展行情。而大虹桥板块的巨大发展动力、唐镇板块的品牌力注入、紫竹板块的后来居上，都让今年的新秀板块有更突出的市场表现。

　　然而，随着核心区域的楼市逐渐成熟、市场趋于饱和，待开发区域渴望攀升的房价渐渐偏重于板块概念的炒作。强调控下，川沙的没落、嘉定新城的沉沦，以及其它种种下行的迹象，热炒板块泡沫般的繁荣是否将迎来终结?

　　迪士尼利好“见光死”

　　川沙板块泡沫提前破灭

　　今年，随着市政府加速发展“一城九镇”，外围新城成为“走出去”购房的主要区域。数据显示，宝山、嘉定、松江三区的成交总量占全市总成交量的近四成。从板块来看，嘉定新城、顾村、杨行、江桥、九亭、安亭、松江新城等成交热点板块几乎都位于外环外。

　　然而，随着年底前“降价潮”的助推，一场以低开盘价为主要特征的“板块保卫战”正式上演。今年上半年，上海迪士尼举办动工仪式后的短短数天，在迪士尼所在的浦东川沙板块就出现了利好“见光死”、泡沫提前破灭的迹象，“昙花一现”似乎已隐约见到些许板块利空的苗头。

　　统计数据显示，从迪士尼乐园项目消息传出到最终确认、最终开工的一两年时间里，迪士尼乐园所在的以川沙板块为核心的区域楼市即进入快涨通道，短短一年中均价翻番的行情此起彼伏。但近日，迪士尼项目附近新开楼盘突现大幅降价促销，包括了2万抵10万的大幅优惠。

　　板块价值过度开发

　　嘉定新城开“降价先河”

　　迪士尼楼市泡沫的突变，利好出尽只是诱因，最根本的在于持续的强力调控措施。业内人士看来，这一波“低开潮”也有着鲜明的特征。从区域分布来看，呈现出集中在外郊环的现象，如首批加入降价行列的龙湖郦城、绿地秋霞坊等，都位于嘉定新城板块内。

　　“降价之所以几乎都在郊区，一是外环外房源总量较大;二是因为很多板块配套没跟上，有调价的空间。与市区相比，外郊环区域既有降价的条件，也有降价的需要。”易居中国高级分析师薛建雄告诉笔者。

　　嘉定新城、川沙、宝山等外环地区是今年“价格战”中的最大战场。数据显示，今年上海楼市成交主力集中在嘉定、浦东、宝山等外围区域，成交项目以降价的刚需盘为主力，价格底线失守、板块价值过度开发成为其战场失利的重要因素。

　　豪宅板块潜质凸显

　　唐镇引房产名企入驻

　　今年，上海有多个板块具备晋升豪宅板块的潜质，包括豪宅频出的赵巷、唐镇、紫竹、颛桥、新江湾等。

　　以唐镇为例，其前身一直具有豪宅板块的诸多特质，板块内已经开发了许多高端别墅生活区，如棕榈园、圣马力若·桥等知名别墅。2011年，绿城·玉兰花园强势出街，产品以大平层为主，其直逼市中心豪宅的价格远远超过周边楼盘，品质不亚于市中心豪宅。再加上仁恒、金大元等以豪宅著名的开发商纷纷入驻，唐镇已成为名副其实的豪宅板块。

　　区域价值被挖掘

　　广富林、新江湾合力突围

　　除了唐镇以外，去年连拍5幅土地的广富林板块也在今年厚积薄发，目前该板块楼板均价已高于1.5万，松江房价去年最高点在1.9万/平方米，相对于楼板价，地价没有丝毫逊色;在面粉贵过面包的怪圈没被打破前，该区域的价值正在被挖掘。

　　同样，新江湾城因为高端产品的接连问世而令人叹为观止。而今，从珠江到华润、仁恒、九龙仓、中建……众多开发企业对于板块打造有着共同的理念和认知，这也让新江湾的开发有着更多的合力优势。