库存积压导致竞争压力加大，开发商“以价换量”成为今年常态。但并不是所有降价项目都会有好收成，在市场对于平价高质楼盘青睐有加时，那些一降再降却仍然滞销的产品则表明，降价不是万能的。

　　降价

　　并不一定热销

　　降价对于市场的激发作用，已经在现实的案例以及数据中有所表现。 

　　最新数据显示，3月，上海市商品住宅成交面积为79.9万平方米，环比上涨99.8%，分析人士表示，楼市的回暖一方面是季节性因素的影响；另一方面，楼盘打折范围的扩大化促使成交回升。 

　　在成交项目排名前十中，海珀府邸引人注目。在楼市低迷的大环境下，海珀府邸凭借着打价格战的优势，带动了其成交量。 

　　而近来，招商地产的高端别墅也在引领着高端项目的降价潮。据招商地产相关人士介绍，佘山地王项目6折起卖获得半数认购后，海廷别墅也打出5.8折起售的信息。该人士还表示，海廷近两周就有十多套的认购量。相关数据显示，招商海廷签约8套，位居上海独栋别墅一季度成交套数第二位。 

　　但亦有信息显示，同样降价的楼盘，却不一定同样地引来去化高峰。 

　　据21世纪不动产上海市研究部统计显示，2012年1季度中成交价格较去年全年均价有回落的项目约共计303个，其中1季度成交套数在20套以下的项目数则占总项目数的62.2%。众多降价的项目中，成交在20套以下的，依然占据多数。

　　产品力不足

　　降价无法带动成交

　　一份网络数据显示，上海2月降价前十项目成交情况统计中，位于长宁的某高端项目在将近九折的优惠后，成交依然没有起色。网上房地产显示，截至4月1日14点，该项目除在去年11月售出4套房源外，只在今年2月售出1套。而这样的案例并不少见。 

　　分析人士表示，造成楼盘去化水平较大差异的，除了价格因素，就是产品本身的产品力。“部分项目价格出现明显回落，但去化程度一般，其中地理位置偏远、板块新房氛围的匮乏是制约购房者购买力，无法带动成交的硬伤。” 

　　“交通拥堵、大型车辆密集”，“高压线塔鳞次栉比”，这是网络论坛中对于某降价楼盘的评点，也许正因如此，该项目同样降价不热销。 

　　价格虽然降了，但周遭环境却并不宜居，居住功能的匮乏令一些项目即使降价，也没有体现出真正的居住价值，去化不理想也在所难免。 

　　性价比涉及两方面，如果性能不够优越，则价格就要更有优势。所以对于降价也不能取得高去化的产品来说，低性价比的一种表现形式就是“没降到位” 

　　周康板块库存高企，其中锦绣华都库存量在板块内居首位。同策咨询分析人士表示，“目前其总价扣减6万的优惠，相对于几乎接近300万元的总价而言并不构成很大的优势，由此该盘从去年8月至今每月销量仅维持个位数”，而周边一些品牌房企的项目却因为大幅降价而赢得高销售量。

　　缺乏客群认可

　　“降效”有限

　　“像青浦的某别墅项目，虽然资源好、造价高，但因为大多数别墅业主还没有到将别墅视为非自住的收藏品时，其市场认可就显得遥远。”上海荒岛工作室副总经理黄欣伟如是说。而正因为这种产品与受众之间的距离，使这些项目降价效果很差。 

　　除了产品本身，客群对于区域的选择，也使降价显示出不同的区域效应。 

　　上海搜房网最新调查显示，有购房意向的受访者中，选择奉贤、金山等地的购房者在全市各区县中靠后，占比分别不足2%；而选择崇明的购房者更少，占比只有0.19%。由此可见，对于远距离的项目，受众并不充分。 

　　如同策咨询研究中心分析师许之静就认为，金山新城板块内的住宅主要针对当地客群，因为客群的相对局限性，开发商就算作出较大的动作，也未必有好的效果。 

　　另一方面，随着优惠楼盘的数量越来越多，而大多数购房者对于打折优惠的预期幅度也越来越大。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申就表示，在目前普降的情形下，降价效力有所减弱。