普遍观点认为，“国五条”来势凶猛，但因种种原因未能很好落实，对楼市冲击有限。也有观点指出，去年一年房价不跌反涨，恰好印证楼市短期调控应转向长效机制建设。

　　去年沪楼市量价齐升

　　“国五条”的调控目标，依然是稳定房价。但从实际来看，全国房价继续上涨，且少数城市涨幅相当大。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭引用数据指出，以全国70个大中城市房价指数为例，2013年底相比2012年底，四个一线城市商品住宅价格涨幅皆超20%，重归2007年和2009年的火爆状态。其中又以北京为典型，严重供不应求，很多区位的房价暴涨四五成。

　　再看上海，去年以来一、二手住宅市场都出现量价齐升的局面。德佑地产市场研究部监控数据显示，2013年上海一手住宅成交1278万平方米，同比大涨36.7%；二手住宅成交29.3万套，创历史新高。

　　价格方面，上海全市一手商品住宅月度均价在去年10月首次突破2.5万元/平方米大关，此后更是连创新高，今年1月达到了25651元/平方米的历史最高点；而二手住宅均价也在去年一路飙升，于去年5月突破1.8万元/平方米，8月突破1.9万元/平方米，今年1月更是突破了2万元/平方米大关。

　　“需求打击”沦为配角

　　分析人士指出，出现这样的情况既与政策本身有关，也与具体执行情况有关。

　　在国内不少城市，“国五条”细则中 “二手房交易征收20%个税”政策没有得到认真执行，这也导致了“国五条”几乎丧失了对市场的杀伤力。不过，这一政策执行却导致了去年3月惊人的政策末班车效应，以上海为例，单月二手房成交量突破7万套，一度令市场供求失衡，反而促进了房价的上涨。

　　此外，从上海的情况来看，由于楼市自2012年下半年开始好转，开发商资金情况大为改善，土地供应的增长反而导致高地价频出，助长了房价上涨预期。此外，加强市场监管则更多地体现在去年年末对于中高端楼盘入市的限制，这种简单直接的手段显然只能暂时抑制房价的结构性上涨。

　　德佑地产分析师赵葆根表示，“国五条”在去年颁布时引起巨大的市场波动，一年的时间过去，象征着本轮调控最后高潮的过去，某种程度上也预示着以限购、限贷等为核心的需求打击型调控政策将慢慢沦为配角。

　　调控应转向长效建设

　　赵葆根还指出，目前来看，新一届政府在楼市调控方面已展现出了与上届政府明显的不同：一再强调“保持房地产市场稳定健康发展”，而非“抑制房价过快上涨”；在调控政策方面则强调建立长效机制，淡化行政手段的作用。今年年初，国土部要求东部三大城市群将盘活存量作为土地工作的第一要务，可以说与过去一直强调的“加大商品房用地供应”截然相反。

　　杨红旭亦主张，楼市短期调控应转向长效机制建设。在其看来，“长效”内涵主要有二：一是发挥市场机制的作用，十八届三中全会首次强调市场在资源配置中的决定性作用，在房地产领域，也应尊重市场。即便是有时为了校正“市场失灵”，不得已进行调控，也应在手段上面，更多的使用信贷、税收等经济手段，而非频频采用行政干预与市场管制手段。其二，是注重房地产管理的系统性。建立不动产统一登记制度建设，个人住房信息系统联网，房产税立法与试点，加强住房保障，设立政策性住房银行，推进土地制度改革，弱化土地财政等，长效机制绝非只是简单的调控住宅市场，而是要对房地产管理体制机制进行系统地改造。

　　本报记者 杨冬