物业费上涨，还是不涨？这是一个值得考虑的问题。

　　要回答这个问题，实属不易，与哈姆雷特那句著名的独白有得一拼。物业公司说：现在样样涨价，就是物业费不涨，特别是最低工资年年在涨，让我们怎么活得下去？业主说：你们的服务水平又没提高，还要涨物业费？不同意！

　　涨不上去的怪圈

　　从今年4月1日起，上海最低工资又调整了，从1620元增加到1820元，涨幅为12.3%，为全国最高。不过，几家欢乐几家愁。浦东新区成山路上一小区物业管理处的毕经理又头疼了：他聘用的保安、保洁工都是领最低工资的，这次一下子涨200元，此外，养老、医疗、失业、生育等保险，一样也不能少，都要同比例上涨。这样算下来，人力成本又上升了10%以上，企业徘徊在亏损的边缘。

　　成山路上的这个商品房小区是2005年落成的，面积15万平方米，共有950多套住房，还有几十套商铺。住房有小高层和叠加别墅两种，小高层物业费1.86元/平方米，叠加别墅1.46元/平方米。自从2005年业主入住以来，毕经理就一直是这里小区的物业经理。他说，当时这个物业费不算低，他们配备的服务人员也很充裕，业主刚进户时有近100人，2006年、2007年是70多人。之后，由于最低工资年年上调，从2005年的690元到现在的1820元，涨了近3倍，加上其他运营成本也不断提高，物业公司只有通过减人来实现微利或保本，现在保安、保洁和维修人员总共只有35人。

　　毕经理说，他们也想过上调物业费，2011年还通过小区业委会征求业主的意见，但只有42%的业主同意。由于达不到半数，没上调成功。业主们反对的理由是：物业服务质量下降；车辆停放问题没解决好。毕经理觉得很冤枉，服务质量下降是因为入不敷出，只好减少人，比如保安原来2小时在小区里巡逻一次，现在人减少了一半，只能把大门守守好。

　　这个小区的情况在上海非常典型：物业费不涨，物业公司只好减人，结果造成服务质量下降；服务质量下降，业主更不愿意涨物业费……长此以往，恶性循环，成了一个怪圈。

　　现在，物业从业人员已经成为社会上低收入群体。毕经理说，在他们这里，前台接待工资只有2000元，管理员2200元，他自己也只有3000多元。

　　黄兴花园的经验

　　那么，上述与物业费调整有关的怪圈是否无法破解呢？并非如此。最近，记者了解到，位于杨浦区的黄兴花园小区顺利上调了物业费，而且幅度不小，每平方米上涨了0.37元，并且，在业委会与物业公司所签的合同里规定：在未来3年里每年上涨0.1元。这是怎么做到的呢？

　　管理黄兴花园的是延吉物业公司。这是一家一级资质的物业公司，从2002年开始管理小区。在22万平方米、1871户业主的黄兴花园，各类房型一应俱全：多层无电梯、多层有电梯、小高层、高层、联体别墅。走进小区，地面墙面整洁，绿化茂盛美观，车辆停放有序；在安全方面，不仅监控齐全，保安还对监控设施进行巡视检查。12年来，延吉物业为小区提供了最高等级4级的服务，不过，收费标准还是较低的，从最低的1.08元（多层无电梯）到1.53元（高层）不等。

　　之前的10年，小区物业经理换了8任，现任的李经理上任一年多来，为小区解决了许多老大难问题，这个“大管家”让业主们十分满意。特别是他做了这样一件事：小区固定车位非常紧张，偶尔有业主搬走退出一个车位，还没等其他业主来抢，往往就被“安排”掉了。李经理上任后，推出了“摇号”的举措，尽管摇到的几率比车牌拍卖还低，但业主们都很满意，觉得公开公平公正。

　　今年春节后，黄兴花园业委会启动了物业续聘程序，在分析了续聘或竞聘物业的利弊后，决定续聘延吉物业，并要求续聘期内现任小区经理不能换。

　　延吉物业提出了上调物业费的要求：前两年提价0.55元，后两年到时再议。业委会经过反复测算，发现额定人数可以压缩，又经过一个多月的谈判，双方就物业费上涨幅度达成了一致。随后，将方案提请业主大会表决。之前，还通过张贴通告、分片召开业主代表座谈会等形式，将物业费调整事宜向业主作宣传，听取大家的意见。

　　心服口服的数据

　　黄兴花园业委会有一份自己编印的《业委会通讯》，当时送到了每家每户。记者在4月30日的小报上看到，上海市最低工资和小区物业管理费从2005年到2014年之间每年的变化，都用表格清清楚楚地列出，此外，还有本小区与周边小区物业费的比较、上海市物业行业用工支付水平、调整后物业管理收入、盈亏平衡测算……“根据上述数据，使用酬金制的思路反复测算，认为2014年物业管理费如每月增加0.37元/平方米，以后3年每年再递增0.1元，对于物业公司，略有微利；对于业主，在可认同价格的中位水平，比较合理。”

　　座谈会共召开了7次，会上也有业主反对：“一下子要涨这么多啊？”“每年要涨，为什么？”业委会委员赵珏对记者说：“这很正常。其他物价上涨，老百姓只能干瞪眼，只有物业费涨价，每个人都有权反对。”业委会主任郑安平等一次次不厌其烦地把道理给大家讲清楚：如果只调整0.1、0.2元，保洁、保安长期只能拿最低工资，物业也只能提供基本服务，我们要得到良好服务，必须让物业公司也有利可图。这样才是良性循环。

　　当然，物业费涨了，业主们也有权提出更高的要求。因此，在合同中新增了这么几条：“小区地下自行车停车库不能住人”“建立小区维修项目数据库”“开拓送餐进户、居家养老、住院护理等创新服务”。

　　今年5月25日，黄兴花园举行了关于延聘延吉物业的表决，结果如下：选票送达率100%，回收率70%；回收的选票中，同意率占54.2%；同意数汇总达80.93%（根据有关条例规定，未投票视作同意）。物业费上调，从今年4月新聘期开始起计算。

　　物业服务如何才能达到良性循环？物业和业主的关系究竟应该是怎样的？业委会应当怎样为业主代言？黄兴花园的模式或许难以复制，但能给其他小区以不小的启示。