维修资金随时可查

　　上海市物业管理事务中心维修资金管理科科长张炳军略显无奈地表示，虽然情况在不断改善，但到现在为止还有很多居民分不清物业费和维修资金两者间的区别，常常将其混淆。按照规定，当维修资金余额低于首期筹款金额30%的时候，需再次向居民筹集维修资金。而这个时候有些居民就表示不能理解，“我明明交了物业费，为什么还要收这个钱？”而事实上，物业费是业主聘请物业公司提供包括保安、保洁、保绿、保修等服务所支付的服务费；而维修资金则完全是另一回事：由于小区内区分所有权的共用空间、共用设备的产权归业主共同所有，业主在享受使用权等权利的同时也应当履行相应义务——承担维修更新改造费用。张炳军说：“以往我们居民对维修资金不关注，自然也就没有概念。虽然每年4月份，我们居民都会收到一张维修资金对账单，但以前真正关注这块的人还是少数。”

　　现在，居民无需特地前往物业公司询问，商品房住户只要在上海物业APP上点击进入“小区资讯”便可即刻查询每半年小区维修资金使用情况、当年个人维修资金账户支出情况、小区公共收益情况；售后房住户最快在12月底，也能通过这一渠道获悉小区的维修资金使用情况，个人的维修资金账户情况要明年才能看到。

　　张炳军透露，通过信息公开查询，更多的居民开始关注维修资金，也更加愿意积极地参与监督管理。“维修资金本身就是属于业主的，我们乐意看到业主对这笔‘自己的钱’更上心。”

　　维权意识不断增强

　　自从维修资金自助查询开通后，上海物业962121热线接到了越来越多业主打来的电话，询问详细支出情况。“业主得知了支出数额就会想要得知这钱花在了哪里、怎么花的。”张炳军说，大多数询问业主主要关注两个方面的问题，“比如记录显示支出一百块，第一，业主想知道这一百块钱究竟花在维修什么东西上；第二，动用这一百块前有没有征询业主的意见，也就是流程问题。从这点可以看出来，我们业主的维权意识越来越强。”他透露，去年从1月到10月，962121热线受理了有关维修资金的200多件咨询、投诉。

　　另一个颇具代表性的例子是今年2月份来自宝山区人民法院的一纸判决书。去年年底康华苑小区的业主提出诉请，要求查看维修资金的账目明细。起因在于业主发现专项维修资金使用突然提速，近1600万余额大幅减少。但最初业主们查看账目的要求并没有得到满足，原因是小区业委会认为业主个人无权查看整个小区每笔维修资金支出的明细。但最终宝山区人民法院支持原告全部诉请，理由是该案主法官认为，根据《物权法》和最高法院司法解释，小区业主依法享有对小区相关管理及收益等情况和资料的知情权。张炳军表示，我们支持法院的判决。

　　自主管理方兴未艾

　　张炳军说，从长远角度看，公开维修资金自助查询并通过手机APP扩宽查询渠道，在提供便利的同时其实也是为了推动业主进行维修资金的自主管理。“政府给予指导、辅以行政手段，但真正管理者应该是业主自己。”现在在上海还有很多居民并不清楚小区的“公共收益”，例如停车费、广告费等。在这一方面，杨浦区三湘世纪花城业主委员会的管理方法值得借鉴。拥有11年业委员会主任任职经验的金鑫告诉记者，在他们小区，小区获得的公共收益全部成为“小区养老金”维修资金的补充。在交盘14年中，维修资金曾有过几百万的支出，但截至目前余额非但没有减少，而且还增加了50%。金鑫提出，“不让公共收益在‘体外循环’是我们的一致想法。”

　　过去，很多小区居民认为维修资金的监督管理是政府的责任，但当业主真正接过这一“包袱”时，管理过程其实相对更细致、更公平，因为毕竟只有小区的业主才最了解实际情况。金鑫说，在实际管理中，他们发现了不少过去不曾留意到的细节。例如，按照规定，高层住户在交纳维修资金时比多层住户要多缴纳3个百分点，用于高层建筑电梯维修养护；但如果这3个百分点的资金不能做到专款专用，那么就有可能存在这样一种情况，在一定时期内小区将所有可用资金都用于例如道路等其他方面维修，而等到下次筹款时高层住户又必须多交3个百分点。这对于高层住户来说实际上是不公平的。金鑫说：“这几年，我们业委会破除了不少类似的公平漏洞，越来越多的居民也开始加入到监督管理的队伍。”

　　本报记者 杨玉红 实习生 门蕾