2012年6月张某与A房地产开发公司（以下简称“A公司”）签定商品房买卖合同。购买一套现房200平方米，单价2.5万元/平方米，支付了全部购房款500万元，合同写明土地使用权年限自2010年5月6日——2060年5月5日止。购房后，张某从市国土资源管理部门了解，该宗土地使用年限自2010年5月6日至2050年5月5日止，只有40年。

　　得知房屋的土地使用年限“缩水”10年，张某某起诉A公司有欺诈行为，要求解除合同，退回全部购房款，并要求承担银行同期贷款利率计算所付购房款的利息，并要求赔偿损失100万元。

　　法院审理查明，该宗土地为商业用地，使用年限为40年。A公司与张某签定合同时却自行“约定”为50年，违反了行政法规的规定，超过法定年限的部分无效，应由开发商承担责任。然而，土地使用权的部分无效并不必然的导致整个商品房买卖合同无效，并不导致合同目的无法实现。因此，原告要求解除合同的诉讼请求不符合法律规定，经法院行使释明权，原告变更诉讼请求要求赔偿土地使用权年限短少的损失。

　　通常情况下，商品住宅的价格包括成本、利润、税金和地段差价，其中成本包含征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑及安装工程费等等。在房屋计价时，开发商常常以建筑面积为单位，虽未具体注明价格的构成，但实际包含了地价和建筑成本在内。本案中张某所支付的房价即包括地价和上部工程的建筑成本，由于建筑成本系一次投入，与建筑物的存续时间长短无关，故A公司并未因土地使用权年限的变动而获得相应的利益，而地价则涵盖土地的使用年限，虽然A公司与陈某签订的合同中没有体现土地使用权年限在计价中的成分比例关系，但是由于双方约定的土地使用年限超过法律规定的最高年限，A公司应承担相应的责任。

　　最终，法院判决：按公司退还张某相应的地价款10万元及相应利息，其他诉请不予支持。计算方式为：诉争房屋占地面积×土地使用权出让金单价×20%（超出法律规定的无效10年占整个合同约定使用年限50年的比例）。　　

　　物业律师  黄友建