投资讲求的是回报，低风险高回报才能吸引投资者，以商住、商办、商铺等类型为主的商业地产的回报率与什么相关，如何计算呢？

　　地段决定回报率

　　“地段好，所以这附近的商铺、写字楼都很好卖，出租速度也很快。回报率更是比其他地方高了很多。”在陆家嘴的资深房产中介告诉笔者，附近的写字楼、商铺均价有的高达10万元/平方米以上，但仍然好卖。“既然要投资，当然要找个好的地段了，不过这在选择的时候是灵活的。有前瞻意识的投资者可以选择规划利好的中心地段作长线投资。我今天就是来考察这附近的地段怎么样。”前来咨询看楼的何女士对于投资物业颇有心得。

　　当然，买品牌开发商的物业比较保险，业内人士称，这对于初入楼市的投资者而言，无疑是一条最有用的准则。品牌开发商对于地段有着自己的考量和选择，物业品质也有保障。品牌开发商在配套打造上也足以拉动整个社区的成熟。

　　对于回报率，锦和投资集团品牌总监沙立松表示，“地段是投资回报率的保证，例如临街的商铺，在马路十字交叉路口的投资价值是最大的。麦当劳、肯德基等著名的餐饮企业的选址很值得借鉴。”

　　酒店式公寓回报偏低

　　租金回报率是判断房产投资价值高低的重要指标，业内人士表示，仅从租金回报率这个指标来看，如果普通住宅是3%的话，投资型物业至少是6%，基本上是翻一番，而作为投资型物业主力的商办物业，其投资回报率更是高达6%-8%。

　　在徐汇滨江某商业综合体售楼处，虽然该项目下周末才开始出售，但是来咨询的人还是很多。销售经理邹先生对笔者说：“其配套的商铺在去年出售时，仅1个月的时间就卖完了。”谈到该项目的回报率，邹先生介绍，商铺前期是由开发商统一经营的，保证给业主每年4%的租金收益。而写字楼，根据周边的出租价位计算，投资该写字楼的年租金回报率在4.9%左右，但是除了租金，还须重视物业增值情况。据了解，该地段附近的写字楼每年房价升值为1万元/平方米，且租金的涨幅也在每年10%左右。业内人士称，在好的地段，物业增值带来的回报将远高于租金回报率。

　　除了徐家汇和陆家嘴等传统商圈，笔者还走访了浦东、闵行、嘉定等写字楼和沿街的商铺。从资深房产中介了解到，回报多少要视具体物业类型，商铺和写字楼的投资回报较高，年租金回报率在4%-8%左右，个别甚至达到了12%。而酒店式公寓回报率普遍较低，有的只有3%左右。

　　但笔者又据此采访了知名房地产专家蔡为民，他给出的数值是：目前上海商办类型的投资回报率在3%-4%左右，而商住类型较低，有的甚至在2%左右，至于商铺的回报率则要视其经营情况而定。“他们是在最理想的状态下考虑的回报率，数据都普遍偏高，每年要交的房产税、物业管理费以及是否全年都能出租等这些因素都应该考虑在内。”蔡为民针对房产中介和售楼人员给出的回报率告诉笔者。

　　12年内能回本可投资

　　对于回报率，业内专家建议，投资人不要轻信开发商承诺的出租回报率，需多关注在售商业项目区域内的实际租金状况，从而做出理性判断。

　　在了解了回报率后，怎样判断该不该投资？“短期的暴利和长久而稳健的回报，投资者更应该倾向于后者。”沙立松建议，“无论是哪种物业类型，都应该根据其回报率和物业增值情况，推算几年才可收回成本，以此再来判断是否值得投资。”

　　沙立松告诉笔者，行业里普遍的投资思路是如果投资的项目在12年——15年可以收回投资成本，那么这样的项目基本可以大胆投资。但是，如果超过15年还未能看到收益，那么投资的就风险已经相对偏高。

　　另外，对于商业项目而言，有专业运营商提供统一运营管理的项目安全边际更高，沙立松认为，就目前来看，商铺投资较为安全，而商办和商住类项目由于市场新增供应体量不断加大，在投资时要更加谨慎。

　　◎案例

　　■铺子还没交有人抢着租

　　6年前，罗先生投资了某小区内的一楼商铺，面积是140平方米，该商铺在当时属于比较贵的，由于前几年该区域的商业氛围还没形成，如果用于经营茶楼的话，压力相当大。但因其位于某大学后门，整个广场的停车位十分方便，是周边小区业主日常餐饮娱乐消费的据点。于是，罗将自己的商铺定位为主营餐饮，只租给做餐饮行业的租客。

　　很快，商铺还没有交房就已租出去了，每个月租金拿到了近4000元，在当时已是“天价”了。两年后，该广场已经成为当地片区最重要、最繁荣的餐饮消费区。

　　投资秘诀

　　社区商铺的价值关键在于社区的业主的消费能力要强。商业广场一般都是大众消费的地方，自然会推动商铺快速得到回报和增值。

　　■要密切关注市场

　　今年初，张先生驱车在某城区绕一圈后，相中了该广场。随后，他找到广场置业顾问，一口气掷金3000多万元，盘下了整整一层1500平方米的写字楼。

　　他没想到的是，2个月后，他就接到了广场招商部电话：有人要租赁他的那层楼。对方以每月210元/平方米价格，爽快地租下了张那层面积为1500余平方米的大楼。张掐指计算，按这个租赁价，他的那层楼为他“净捡”200万元真金白银。

　　原来近几年，张先生一直在楼市转手倒腾。新政出台后，张先生很快从住宅投资市场抽身，目光转而投向了商业地产。作为一个资深投资者，张一直密切关注着商业地产市场，尤其是对写字楼市场的投资，他已经预谋很久了。

　　投资秘诀

　　地段稀缺性，加上周围完善的城市功能配套的商办，历来被一些知名大企业看好。尤其是能成为城市地标性的建筑，则是投资者下手的首选目标。

　　■不要轻信开发商承诺

　　陈先生在2009年买下了一套酒店式公寓，合同条款中规定，项目包租3年，第一年投资回报率为8%，第二年在9%，第三年10%。

　　买下酒店式公寓后的第一年，每月陈先生都有项目的租金打进来，和当初开发商的承诺是一致的。而从第二年开始，租金进账频率从一月一次逐渐变为两个月一次、3个月一次，到了第三年，开发商索性不再打款进来。在和开发商沟通过，陈先生得到的答复是，暂时没有钱支付租金。业主可以拿回经营权对外出租，但由于项目周边人气稀少，也没有什么商业设施，因此很难租出去。

　　至今，陈先生的房源还处于空置状态。

　　投资秘诀

　　买成熟地段的项目回报更稳定，另外买知名开发商的项目风险也会低很多。