现象  申城新房库存降至10个月内

　　今年，上海等一线城市的存量明显走低。“上海新房库存最高量为今年2月份，约为1413万平方米。随着一系列利好政策的发布，上海新房也迎来销售旺季。”中原地产研究部卢文曦表示，目前，上海新房的存量去化周期不到10个月，还是处于一个比较合理的状态。

　　目前，上海可售商品住宅约为1133万平方米，相较于2014年年底减少了15.6%。上海楼市库存减少和楼市火爆有一定的关系。上海链家市场研究部监控数据显示：11月上海市商品住宅的供应量环比下滑近五成，供应量回落明显，但成交走势没有减弱，成交量达到150万平方米，超过“金九”，几乎与“钻十”持平，创下了自2010年以来近6年的同期新高。

　　申城商品住宅成交价格则在中高端项目的推动下再度刷新7月纪录，以34730元/平方米创下历史新高。至此，上海新房市场已连续8个月位居120万平方米以上高位，连续7个月位居3万元/平方米以上，为近8年来年度成交量最高水平。

　　深圳和广州商品住宅的存量都出现了严重缩量。上海链家研究部监控的数据显示，截至2015年11月底，广州商品住宅（含保障性住房）的存量为889万平方米，相较于去年年底减少10.9%，深圳减少11.4%。从四大一线城市来看，虽然北京的存量有增无减，但也仅仅是维持了平衡状态，按照今年北京月度成交近100万平方米的水平来看，只需要11个月就可完成去化。

　　问题  新房存量出现分化现象

　　上海目前新房存量在可控范围之内，然而，房源结构仍存在一定问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍道，就上海地区而言，从区域结构上看，市区部分价格较高的新房由于缺乏合适的购房对象，存在局部的库存积压现象；奉贤、金山、崇明等郊区的库存积压现象也较突出。嘉定等地区库存规模较大，主要和近期该区域新盘供应量比较大有关系。从产品结构来看，刚需型房源非常受欢迎，而郊区一些酒店型公寓及一些中大户型的房源难以去化，此类产品的市场认可程度相对低，需要进行适当调整。

　　“目前，一线城市商品住宅和主要二线城市的存量在可控范围内，然而，三四线城市库存则持续增加。”上海链家研究部总监陆骑麟表示，截至2015年11月底，二线城市中，南京、西安、长春环比增长显著。其中，南京以177万平方米的成交量达到近5年来的单月最高值。三四线城市的新房存量持续增加，比如，运城的商品住宅（含保障性住宅）的存量有341万平方米，较2014年年底上涨了25.4%；莆田的存量也有15.9%的涨幅。

　　建议  对不同区域新房进行分类管理

　　鼓励市民进行改善型置业，仍然是有效去库存的措施之一。以上海为例，截至12月10日，今年单价5万元/平方米以上的改善房成交11998套，同比增加227.3%。今年年初，申城置换买家占比三至四成，年末提升至七至八成，个别中心城区达到九成。卢文曦指出，改善型置业需要具有一定的特殊性，即随楼市风向而变，而且心态变化速度会比较快。楼市一旦进入下行通道，买家的购买积极性会退缩。因此，有关政策还需多鼓励改善型置业。

　　对于上海等一线城市而言，鼓励市民去郊区置业，提供更好的生活配套措施，是去库存的有效方式之一。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，地铁沿线的楼盘最受置业者欢迎，学校、超市、医院等生活配套设施齐全的新建小区更受置业者欢迎。鼓励更多置业者选择去郊区置业，生活配套措施等“软件”显得尤为重要。对于郊区部分板块，可以在地铁建设、短驳车开通等方面下功夫，从而使得此类物业的吸引力增强，让更多置业者安心、放心去郊区置业，改善居住条件。

　　刚需型置业也值得关注。卢文曦表示，无论楼市如何变化，刚需型置业需求较为稳定。有关部门可以适当降低首付比例等措施，降低刚需置业者购房的“门槛”、增加他们的购买力，也会加快部分刚需置业者加快入市的步伐。

　　目前，三四线城市的房地产需求不足导致库存去化艰难，已成为全国房地产市场面临的主要顽疾。鼓励农民工转化为城镇市民，可加快城市化的速度，通过这一手段去化三四线城市的大量库存，也是重要目的之一。卢文曦表示，三四线城市内部购买力提升空间有限，要想办法导入外部力量。部分农民有孩子读书、养老等需求而选择进城购房，或能为当地楼市去库存产生一定的促进作用。

　　本报记者 杨玉红