刚需客·300万元成“天花板”

　　“不知道，究竟是开着好车、婚房早备的富二代多，还是我这样一穷二白的年轻人多，反正身边和我情况相似的同学并不少。”上海小伙小赵本科毕业后已经工作三年，研究生毕业的外地女友今年刚刚步入职场。普通工薪家庭的小赵家在浦东一套不大的老公房里，如果结婚，他缺一套婚房。

　　单位里一位大姐前阵子给小赵介绍了一套刚需房源：世博板块小两房，婚房装修满五唯一，298万，出租月租金在4500-5000元左右。小赵算下来，最低三成首付90万元后，每月还贷在12000元左右，租金加上公积金冲抵后，现金还贷每月6000元。小赵年薪在12万-15万元左右，一人还贷也可以负担，如果和女友结婚一起供房子，更是压力不大。可难就难在首付，小赵积蓄不多，父母的支持也有限。最终，只能放弃这套心仪的刚需房。小赵说，他一直以来的观念是不要忧虑未来的事，但上海房价的涨速让他不能不考虑将来。

　　像小赵这样的“刚需族”究竟多不多？上海链家研究院最近发布的研究结果给出了答案。统计显示，总价在140万到190万内的房源，浏览量达到了峰值。这一部分房源的品质一般，价格合适：房源均价26660.72万元/平米，属于大部分买房者可以接受的范围，同时外环以内的房源占比达到了43.20%，地铁房占比达到了56.69%。对于积蓄少的刚需购房者来说，这部分房源既能勉强满足上班需求，价格比较低，性价比极高。

　　从190万到300万之间，浏览量随价格的上升出现了明显下滑，这部分房子基本位于中环至外环附近，出行和配套设施都完善不少。均价达到37477.89万元/平方米，一半多的房源都在外环以内，地铁房占比也在六成以上。房源仍以满足刚需为主，占总房源量的20.55%，可选择性也比较大。从分析中可以看出，300万以下的购房者的特点包括：刚需客为主，工资水平略高于平均水平，有少量积蓄，有迫切的购房需求。但受收入和积蓄限制，需要在价格和需求之间进行平衡。因此，这部分客户对价格敏感度较高，比较微小的价格变动都会影响到他们对房源的选择。

　　整体来看，在20万至300万总价区间内，总价和浏览量间呈倒U型曲线关系。这一价格段的房源中，两室以内房源占比达到八成以上，基本全是刚需房，随着价格的增长，房源品质明显提升，需求变化也较明显。

　　上海链家统计数据显示，今年1-7月全市二手房成交近22.8万套，超去年同期4.4万余套，月均3.25万套。上半年成交数据中，两房成交量占比达48%，远远高于其他户型。事实证明，以两房为代表的基础房型和以购买婚房为目的80后，仍然是市场的主力。

　　去库存·宝山板块交易活跃

　　3月末的上海楼市新政出台后，盼望冷却的人群却在一次次土地拍卖中失望。

　　从郊区新拍土地来看，依照楼板价，假如两年后开售，即便价格最低的徐行，售价应该会超过35000元/平方米，70平方米的房子价格将超过240万元。市区内则更是“豪宅化”。7月份拍出虹口凉城一宗地块，楼板价超过67000元，未来估计卖到12万没有悬念。目前，该板块的二手房价格基本在6万左右。

　　易居研究院统计数据显示，从今年二季度以来的库存走势来看，4月和5月均呈现出库存规模上升的趋势，6月份开始，部分房企放缓推盘节奏。从各区结构来看，浦东的库存面积最大，为190万平方米；虹口的库存面积最小，为7万平方米。从供应的主力板块来看，浦东、嘉定、青浦、松江等区的供应规模较大，成为市场交易最活跃的区域。

　　上海各区的去库存周期有很大差异。其中徐汇区的存销比最高，为21.6个月，宝山区的存销比最小，为4.0个月。此类区域差异很大程度上和供求结构有关。其中，徐汇区目前普通住宅的供应量非常少，部分房源体现为酒店式公寓。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类酒店式公寓的户型较小，部分甚至在30平方米以下，且为精装修类型，容易加大购房成本。严跃进还指出，徐汇华泾、南站等板块有数量相对多的配套商品房项目，这也容易引起库存虚高、去库存周期过长的现象出现。如果剔除掉此类房源，存销比数据则会快速下滑。除徐汇外，存销比数据偏高的区域还包括长宁、黄浦等区域。

　　相较之下，宝山板块的去库存效果较好，这与罗店、顾村公园等区域市场交易活跃有关，而且宝山本身库存规模也不足。严跃进认为，对个人购房投资而言，类似宝山等区后续依然成为关注重点，包括顾村公园、祁连板块等都可以成为投资热点板块。不过，市区部分酒店式公寓的投资则需要谨慎。 文 / 溪石