上世纪六七十年代，余先生的祖父母相继过世后，就大伯一家住在老房子里，祖父母在生前未留有遗嘱。上世纪80年代，老房子进行土地使用权登记时，使用人明确为余先生的大伯等，共有情况为余先生的大伯和父亲。后来因为老房子年旧失修，就由大家出钱进行了维修。

　　去年底，老房子所在地块遇征收，余先生的大伯和父亲都已过世，余先生的堂兄就代被征收人与征收单位签订了房屋征收补偿协议，约定了老房子被征收后应得的征收补偿利益。余先生的堂兄及家人认为，老房子是他们家重新翻建修建的，征收时认定的面积远大于土地卡上登记的面积，因此，属于祖父母遗产的部分只是土地卡上登记的面积，其余面积是他们家里建的，与祖父母无关。余先生及家人认为房子是祖父母买的，当然全部都应该是祖父母遗产，而当时危房维修时，余先生的父亲也是出了钱的。余先生及家人也提出，由于余先生堂兄及家人长期居住在老房子，同意他们适当多分一点。可双方谈不拢，余先生的堂兄将余先生及家人告上法庭。

　　房屋权利不仅仅限于地上建筑物，还包含了土地使用权价值，并且土地价值远高于地上建筑物——房屋本身的价值，土地使用权及其地上建筑物是一个整体，不可能拆分。根据“房地一体”的基本原则，由于老房子是由祖父母出资购买的私房，不仅包括房屋本身，还包括房屋所占的土地使用权，因此即使老房子由余先生的堂兄一家翻建维修过，也不能将由他们翻建维修的部分排除在祖父母的遗产之外。征收时认定的被征收房屋的全部面积都属于祖父母的遗产范围。

　　关于征收补偿利益的分割与继承，由于祖父母生前未留有遗嘱，余先生堂兄一家长期居住在老房子处，多年来对房屋进行过保养和修缮，在此基础上，余先生及家人也同意堂兄及家人适当多分一点。　　

　　法院采纳了我方的观点，认定被征收房屋的全部面积都属于祖父母的遗产，判决余先生及家人取得了应得的征收补偿利益。

　　上海市申房律师事务所主任

　　孙洪林　律师