今年上半年，上海土地市场的单价地王和总价地王，均被商业地块包揽。在很多开发商眼中，商业地产开发正从住宅的“点缀品”成为立足上海房地产市场的关键。

　　商业地块“压倒”宅地

　　今年上半年，成交溢价率排名前5的商业用地，有三幅地块溢价率超过100%，其中不乏闸北103街坊、405街坊这样的高楼板价地块。而与之形成鲜明对比的是，溢价率前五的住宅用地中仅有嘉定区一幅宅地的溢价率达到了100%以上，其成交楼板价仅为6037元/平方米。

　　近几年的上海土地市场，商办用地已逐步替代住宅用地，成为土地市场成交主力。这一趋势也在2013年得到了延续，今年上半年，上海土地市场共计出让商业地块60幅，占全部地块的66.7%。

　　商业项目能否超过住宅产品，成为龙头房企的开发重点?

　　克而瑞研究机构总监薛建雄认为，房企转战商业市场，更多的还是为自身的住宅项目提升附加价值。目前来看，住宅项目仍然是龙头房企开发的重中之重，而且从长远来说，一个商业项目缺乏住宅的支持也是不现实的。

　　“对于龙头房企而言，开发商业地产并不是完全意义上的转型，而可以理解为房企多做了一块商业地产的业务，”外滩金融中心·BFC总裁吴洋说，“从本质上讲，他们的商业项目还是为自己的住宅项目服务，这种商业项目更多的是一种‘邻里中心’的概念。”

　　开发商看好“钱”景

　　今年7月，金地集团总裁黄俊灿在接受采访时表示，要将商业地产作为未来金地集团的“重头戏”;今年上半年，绿地集团在上海的销售金额达到了123.18亿元。其中，商办产品的销售额占比超过了40%。

　　商业地产带给开发商的，除了前景，更有“钱”景。

　　合景泰富副总经理吴远帆表示，开发商如此看重上海的商业地产，主要是上海在全国的经济地位决定的。今年以来，大虹桥的建设以及自贸区的建立，更给上海的商业地产提供了非常好的发展契机。

　　高纬环球2013年第一季度数据显示，北京甲级写字楼平均租金已高达500元/月/平方米，而上海仅为400元/月/平方米，租金相差100元之多。而同一时期，北京核心区域的高端住宅价格却要比上海低上不少。

　　“这样一个市场的长期培育潜力显然要高的多，而上海商业地产市场与住宅市场的价差，也反复提醒着开发商，这里的增长空间有多大。”高和资本董事长苏鑫表示。

　　上海商业地产相对稳定

　　商业“地王”的不断涌现，不可避免地引发了“市场可能过热”的判断。

　　“商业地产的热，就是温水煮青蛙的热。会不会热死?关键看入口导入情况”。地产专家蔡为民指出，部分新建商业项目已经出现的空置问题，值得警惕。

　　“调控后楼市流行一个‘鬼城’的概念，其实，与住宅项目相比，商业地产往往更容易沦为‘鬼城’。”

　　财经评论员叶檀也认为，商业地产肯定有泡沫，而且相当严重。“不是明年就是后年，最迟不超过2015年，很多城市综合体都会死掉的”。

　　但她同时表示，泡沫明显出现在三线城市，而像上海这样的一线城市，租金回报率高，关键是有足够的入口导入，因此仍相对稳定。

　　开发商也多认同这样的观点。合景泰富吴远帆称，上半年商业用地火热主要是推地政策造成的，就上海的商业地产现状，目前尚不存在“泛滥”的问题。个体的商业项目肯定存在风险，要由具体的产品定位、区域以及企业后续的经营能力决定。(孟子谅)