本月27幅土地入市

　　2014年1月，上海将有近百万平方米土地入市，共有27幅经营性用地（剔除动迁安置房用地）出让，比2013年同期几近翻倍，其中住宅用地12幅，商业办公及景观用地15幅。27幅经营性用地总出让面积达98.7万平方米，比去年同期上涨224.7%，环比去年12月下滑18.2%。起始出让总额达144.8亿元，同比上涨336%，环比下降20.5%。

　　从前半个月已经成功出让的土地来看，高溢价率依然出现，尤其是临港新城板块，在1月9日的土地拍卖中，临港4幅地块中有两幅地块均以超过200%的溢价率成交，分别是临港产业区泥城社区DE03-I-1和DE03-F-1地块，溢价率分别为222%和214%。而后半个月也不会“寂寞”，尤其是闸北区大宁路街道325街坊地块将以47.733亿元起价入市，是上海五年来纯宅地市场的最高起价，起始楼板价就达到22500元/平方米。

　　开发商拿地热情高

　　去年11月初出台的“沪七条”中有一条是关于增加土地供应，其目的就是为了平抑房价。但目前开发商拿地热情高涨，土地拍卖也频频现高溢价率、高总价、高楼板价，这在另一层面推高了房价上涨的预期。

　　2013年，上海住宅类用地成交土地建筑面积950万平方米，比上年翻番，但是2013年商品住宅成交面积却有1280万平方米，两者一比较就知道有300多万平方米的供应缺口，如果计算这部分土地的商业用途的建筑面积的话，缺口会更大。

　　因此，土地和住宅的供需矛盾预示着未来房价的上涨可能性，加大了开发商的拿地热情。此外，上海的土地供应本来就不多，不拿地就预示着开发商在一线城市无话语权，也逼着开发商拿地，而上海等一线城市的楼市长期向好，也提振开发商的信心和热情。2013年的房企销售业绩较好，这部分钱需要开发商花掉，有钱就有底气拿地了。

　　土地“变房”速度慢

　　德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为，今年新年伊始，土地市场热度不减，是去年行情的一种延续。以临港新城为例，自贸区的热度依然在发酵，未来大家对自贸区的期待还是十分高，利好政策对于区域板块的土地市场是最容易在短期内显现的，一旦这些土地变成商品房上市，也是自贸区显雏形的时候，更是其地价反映到房价的时候。

　　一般来说，土地转换成项目需要1至3年的时间，陆骑麟也指出，高溢价土地，特别是去年年底临港新城溢价率400%以上的地块，这两年变成商品房上市的难度相对较大，两年内房价的上涨不一定能够满足其开发成本，因此这部分土地近期应该不会变成项目上市。而2013年上半年的土地，将会在2014年下半年以及2015年陆续上市，将会对区域的房价产生较大影响。

　　本报记者 金志刚