近日，《新民楼市》联合上海搜房网进行了针对“目前上海楼市行情”的调查。调查显示，房价降幅过低和银行利率过高成为了上海购房者选择“观望”的最主要原因。

　　但从“对于目前上海楼市如何看?”这一调查的结果来看，仅靠房价下降恐难以使楼市回暖。调查数据显示，有将近7成的购房者认为应该等待房价的进一步下跌，也就是说，这种“买涨不买跌”的心态在很大程度上影响着上海楼市目前的僵持局面。上海中原地产咨询部高级经理龚敏表示，在市场低迷的情况下，一些楼盘的降价举措让刚需购房者对于房价进一步下跌抱有期望，因而加剧了目前的观望情绪。

　　今年以来，上海楼市观望情绪弥漫，有业内人士认为，除降价外，对信贷政策作出调整或许将缓和目前的观望情绪。也有业内人士预计，今年第三季度或将有信贷调整政策出台，市场也将随之回稳。

　　刚需入市不积极

　　6月14日，花木绿城锦绣兰庭开盘当天几乎“售罄”， 短短2小时热销5亿元。此前一周，位于真如的星光域的认购金额也在一天之内突破了2亿元。

　　然而业内却并不认为这是楼市复苏的信号，锦和投资集团品牌总监沙立松表示，“个别项目的热销只能说明上海仍然有旺盛的需求，但不代表市场要开始上行了。”

　　“个盘的表现并不能代表整个市场的走向，”上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏也表示，“近期销售业绩不错的楼盘仍然集中在中高端项目，而作为楼市主力的刚需购房者入市却并不积极。”

　　中原地产研究咨询部数据显示，截至今年6月12日，单价在2.5万元/平方米及以下的刚需楼盘成交量为222.5万平方米，占市场成交量的62.8%，与去年同期相比下滑了6%，而与2012年相比则下滑了11%。

　　观望情绪渐浓

　　“虽然上海有需求，但是目前观望情绪太浓了。”21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔认为。

　　“目前的市场确实存在一定的观望情绪，其中的主体便是刚需客群。”龚敏表示，刚需客群对价格的敏感度高，目前高企的房价让部分刚需客群望而止步；其次，刚需购房者相比改善客群更依赖于信贷，而今年银行相继取消了首套房85折优惠，同时房贷放款速度也逐渐放缓，这更加剧了市场的观望情绪。

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，目前购房者与开发商及二手房东在价格方面的分歧是市场观望局势形成的主要因素，而持续走低的成交量也令购房者的降价预期有所增强。此外，信贷的收紧大大拉长了交易周期，也是导致购房者观望的重要原因之一。

　　降价效用短期有效

　　这样来看，降价和放松信贷或许是目前最能提振市场的方法。

　　6月7日，位于嘉定新城的香溢璟庭开盘，当天去化便超过了80%。据了解，该楼盘的开盘价与之前的报价相比，降价幅度最高达17.5%。对此，该楼盘周边项目的开发商表示，虽然降价是负面消息，但该楼盘火爆的销售情况从侧面证明了上海的刚性需求并不小，楼盘只要降价，就能快速拉动成交。

　　不仅如此，业内关于“价格拐点”的争论也一再响起。

　　日前的某房地产论坛上，新城控股某内部人士表示，三季度上海的降价将结束当前“犹抱琵琶半遮面”的含蓄状态，而呈现出更直接力度更大的降价。

　　但知名房地产专家蔡为民则指出，降价对目前市场的提振作用不会太大。他表示，短期来看，降价的确能刺激一部分购买，但是如果一直降价，人们“买涨不买跌”的心态将导致更多一部分人等待最低价位，这种僵持将更严重。

　　“目前观望的本质是因为信贷收紧，所以购房者入市的积极性受阻，从而使得此类住房的库存去化面临阻力。”克尔瑞研究总监薛建雄如是表示。

　　信贷调整更有优势

　　对于目前的市场状况，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，相比取消限购和降价刺激，对上海而言，信贷调整显然有更好的作用，而且更能体现差异化调控的思路。

　　黄河滔也认为，若信贷政策能放宽，能够减少刚需和首改客群的观望情绪，有利于楼市回暖。目前上海楼市低迷，并不是购房需求的减少，而是由于房价高企、信贷不给力使刚需和首改需求得不到释放。放宽信贷政策既可以释放这部分需求推动成交，又可以让楼市平稳过渡。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示，去年上海楼市量价齐升，存在需求被透支的嫌疑，今年楼市进入调整周期属正常市场波动。上海作为一线城市，市场需求比较旺盛，出台任何放松政策对楼市的负面影响都将明显强于二三线城市。

　　另外，今年相关部门也明确表态过上海的限购不会放松，所以预计取消限购的概率并不大。因此，上海楼市更适合政策微调，从灵活性和操作性看，信贷政策调整更具优势。

　　业内连线

　　信贷调整可控性更强

　　陈晟 

　　中国房地产数据研究院执行院长

　　限购政策的放松，会产生较大的负面效应，目前上海仍不宜推行。而信贷政策可控性较强，且与上海楼市目前的运行状况紧密相连，产生作用也最为直接。

　　如果信贷政策调整，对楼市的利好主要体现在两方面，第一，控制房贷利率，减轻购房成本；第二，加快放贷速度。前者有利于降低购房者的观望情绪，后者能缩短交易时间，对二手房市场意义尤为重大，目前置换型买家是楼市不可忽视的力量，放贷速度的提高意味着将加快潜在购房者入市的步伐，对市场复苏起到一定刺激作用。

　　信贷放松比限购“松绑”更有用

　　蔡为民 

　　知名房地产专家

　　目前楼市“低迷”，市场越来越期待能有相关政策出台。我认为信贷若能放松会比限购“松绑”更有用。因为从市场表现看，目前的上海并非没有需求，而是太多的需求被贷款难等压力挡在门外。而信贷政策的调整将对改善型购房者带来更大的意义，因为这类购房者的经济实力更强，给银行带来的风险更低。

　　若是市场持续下行，相信很快便会有相关政策出台，加强在这方面的支持。当然结合目前经济环境，这种扶持的结果或许也只能维持现状，并不会使得楼市大幅回升。

　　放宽信贷将解除购房者“观望”

　　严跃进 

　　上海易居房地产研究院研究员

　　信贷政策的调整，将使得住房市场发生根本变化。尤其对于购房者来说，会因为信贷条件的放宽，而积极入市。

　　现实中也是如此，很多上海购房者一旦筹集了首付款和获得银行信贷支持后，就会加快买房节奏。此类群体基本上属于月供不成问题，但首付拿不出来的群体。所以当信贷放松、首付不成问题的时候，购房者入市的脚步就会迈开。