购房者心态调查

　　超三成购房者瞄准今年四季度

　　今年以来，上海楼市表现不尽如人意，为了深入了解当前购房者的需求以及对后市的看法，《新民楼市》联合搜房网开展了“金九银十上海楼市置业心态调查”，调查结果显示：逾六成（63.83%）的受访者认为“金九银十”不会到来。

　　搜房网分析师李宗洲表示，今年上海市场整体表现未达到预期，购房者观望情绪依旧浓厚。开发商在9月的价格策略，或将决定上海楼市今年最终的市场走向。

　　临近楼市传统旺季，但成交量却仍无起色。

　　同行A君向笔者感慨：“2011年那段楼市下行期从11月持续到了2012年6月，而我就在2012年2月底买了一套房。到2012年7月楼市回暖时，我买的房子价格涨了近2成，朋友都说我是成功抄底了。”

　　购房者都期待“抄底”，但是“谷底”在哪里，什么时候见底，却难以预见。

　　纵观楼市的几次调控，2005年由于面临首次楼市调控，经历了约8个月时长的调整期；2008年受到全球金融危机的影响，开启了近12个月的调整期；2011年至2012年则是由于限购全面收紧而度过了约8个月左右的调整期。这三次调整，每次间隔3年，调整时间基本在8-12个月。

　　今年是十年来第四次明显的调整期，而业内对此次调整的周期长短颇有争议，有的认为需要到明年初才见底，而有的则认为第四季度则有可能回暖。

　　就笔者看来，上海和北京的情况比较特殊，要出现房价大幅下跌的情况几乎不可能。首先，这样的城市仍然有人口增长和劳动力素质提高的基本趋势，人口和人才聚集力还在上升；另外，虽然库存高企，但是这两个城市的去化率还是很高，不乏有“日光”盘出现，例如上海上周末刚开盘的阳光城愉景湾公寓。从需求来看，这两个城市仍旧充足。

　　借用A君的一句话：“自住型购房者想要‘抄底’几乎是不可能的，但是在适当优惠的时机买到最适合的房子就意味着入市成功。”而在诸多业内人士看来，这个适当的时机即是楼市的“下行期”。在此期间，不但房企推出优惠让利购房者，而且当需求被重新激活之后，市场将很有可能再次进入上行通道。

　　当然，中国的房地产市场已经告别粗放式的增长，量价的增速将放缓，部分区域的楼市供应已经过剩。开发商“闭着眼睛就赚钱”、投资者“买个房子就能升值”早已过去了，在此背景下，市场的“下行期”，就成了购房者应当把握的关键期。

　　业内连线

　　回暖预期加强 

　　9月成交会有所回暖

　　张宠  绿城黄浦湾副总经理

　　今年9月对豪宅项目来说，尤其重要，因为从推盘情况来看，豪宅项目推出的量是近年来最多的一次。在这种情况下，豪宅市场竞争会更激烈，这也将给市场带来一些热度，预计9月的成交量会有所回暖，届时将打破一些市场的观望情绪。从这个角度来看，今年9月绝对是较好的入市时机。 

　　另外，从需求来看，以绿城黄浦湾而言，蓄客情况很不错，每天都有众多客户前来售楼处咨询或参观样板间。同时，各地限购放松的消息也给市场带来一定的期待，虽然上海现在还未放开限购，但是我认为如果市场持续现状，限购一旦放开，一定会带来大波的需求，促进房价大幅上升，因此当前对购房者来说，绝对是较好的机会点。

　　楼市调整期将尽

　　谢逸枫  亚太城市房地产研究院院长

　　传统楼市旺季“金九银十”作为一个重要的销售节点，历来称为买房入市的最佳时机。原因有三方面，一方面是产品选择多，品种丰

　　富。另一方面是促销大，价格相对便宜。在楼市下行与调整周期内及房企资金压力大的背景下，房企释放降价优惠政策，目的就是吸引购房者入市与去库存、缓解资金紧张的局面。 

　　最后，楼市处于调整期，增速下行阶段，最关键是房价并未实质性下降。从近年房产变化周期来看，起伏的时间越来越短，从时间节点来看，2011年调整期时，大约经历了8个月左右的时间，而今年上半年市场已经进入了下行期，因此今年下半年市场应该会回暖，明年市场将比今年好。今年下半年到2015年上半年，都是不错的入市时机。

　　自住购房者应抢先出手

　　罗德  万源房地产开发有限公司营销策划部经理

　　对购房者而言，是否是购房时机要分两方面来看，对于自住购房者而言，现在是个很好的入市时机。主要是因为从市场环境来看，今年以来楼市处于下行，但是上海的房价并未出现下跌现象。从政策来分析，各地开始放松限购，但是上海目前没有，我认为今年也很难放松。另外从房企的角度来看，虽然有一定的降价动作，但等这一轮观望情绪过去后，房价还将稳定上升。因此，自住型购房者应该趁现在下行期的机会抢先入手。 

　　而对于投资性购房者而言，是否入手还是因人而异，今年整体房地产投资环境不如以前，所以还是要视具体情况来看。