业委会认为，B物业公司自1998年6月1日至2013年8月10日，在A小区提供物业服务，期间所有的停车收益均由其收取。依据《上海市住宅物业管理规定》，利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有。而A小区内的停车位属业主共有，所有收益也应归业主所有，所以要求法院判决被告返还扣除25%车位管理养护费外的150万元，纳入全体业主共有的专项维修基金。

　　根据《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，车辆在共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会成立前，其收费标准按照物价部门规定执行。在物业管理区域公共设施停放车辆等经营性设施收取的费用中，物业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意。本案中，被告B物业公司在业委会尚未成立前收取的停车费收益，可参照区物价局制订的规定收取25%的车位管理养护费。业委会成立后，管理成本在公共收益中的列支需经业委会审核同意，被告B物业公司审核同意的证据，双方至今对管理费用的使用比例亦无明确约定，故应继续参照区物价局规定，收取25%的车位管理养护费。

　　关于被告要求扣除车管养护费的税款问题。A小区内由B物业公司收取的停车收益不属于物业管理企业的经营性收入，B物业公司要求在涉案停车收益中扣除25%车管养护费税款缺乏依据。而车管安保人员的工资已包含在上述25%的车管养护费内，被告再要求扣除车位养护成本及车管安保人员工资，也不应得到法院的认可。

　　此外，根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》规定，业主委员会成立前发生的物业维修、更新、不得使用维修基金，费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立后，住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业委会书面同意；物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核。从上述规定可看出，被告要求在目前尚未纳入维修基金仍属公共收益的收入中直接扣除大修费用，于法无据。 

　　法院最终支持了A小区业委会的诉讼请求，判决被告B物业公司在判决生效之日起十日内，返还原告公共停车收益150万元，纳入补充全体业主共有的专项维修基金。

　　《庭审实录》法律总顾问

　　上海市申房律师事务所主任 孙洪林

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