用地溢价率居高不下

　　6月中上旬，上海土地成交8幅，成交面积23.86公顷，出让金收入141.38亿元，总体溢价率40.3%，溢价成交比例50%。溢价最高的是葛洲坝取得的青浦区徐泾镇徐南路北侧08-02居住地块，溢价95.1%，楼板价刷新该板块单价纪录；刷新板块价格纪录的则是由招商平安联合体夺得的宝山区大场镇W121301单元38-02居住地块，以楼板价23277元/平方米刷新该区域的新高。

　　上海的土地供应量相对较少，市场风险小，是全国房企竞抢的对象，特别是纯宅地出让备受市场关注。中原研究咨询部高级经理龚敏表示，从2006年至今，上海土地楼板价呈现出逐步走高的趋势，2006年的2169元/平方米，今年价格约为12447元/平方米。

　　中高端购房加速入市

　　2015年以来，改善型需求较为旺盛，特别是“330”新政后，二套房贷的松动和税费的减少对改善型需求的释放起到了极大的促进作用。中高端大户型改善产品逐渐取代刚需产品成为市场新宠，商品住宅市场成交无论是面积、单价还是总价都在往高处走。

　　值得注意的是，上海面积段在90-150平方米之间的商品住宅成交占比占据主导地位，2014年整体占比47%，今年占比则增加至近50%，涨幅较为明显。特别是自去年12月以来，90平方米以上的商品住宅成交占比基本稳居80%以上，月度平均占比达到82%，而去年1-11月的月度成交占比仅为76%。

　　成交单价段方面，虽然3万元/平方米以下的商品住宅仍占据市场主流，但从近期走势来看，收窄之势甚为明显。特别是自今年3月以来，单价3万元/平方米以上的商品住宅成交占比呈现明显扩大之势，5月成交占比达到38%，与去年30%的成交占比相比高出8个百分点。

　　从成交总价段来看，300万以上的商品住宅成交占比基本呈阶梯式上涨趋势，今年300万以上的成交占比已占据整体市场的五成份额。月度走势上，去年300万以上的商品住宅成交占比基本在45%以下，今年均已超过这个幅度，并且5月300万以上的商品住宅成交占比已达到55%，与去年全年相比足足增长了一成。

　　改善型置业取代刚需

　　刚性需求在经历了前些年的集中释放后已略显透支，当前，中高端改善型需求将会集中涌现。5月，上海单价5万元/平方米以上的商品住宅共成交了1153套，首次突破千套，成为有史以来最高点，且突破幅度明显，距离上一次历史最高点（2014年12月）足足多出273套，增幅高达31.0%。在中高端项目集中带动下，5月上海商品住宅成交均价为31832元/平方米，已破历史纪录，超过去年12月的30016元/平方米高点，且涨幅高达6.1%。

　　6月中上旬的上海土地拍卖会上，多家品牌房企争夺战住宅用地，显示申城楼市正步入全面回暖的上升通道，开发商拿地意愿也愈发强烈。而随着拿地成本的不断攀升，房价上涨的可能性也越来越大；并且随着中高端改善型需求日益旺盛，改善型置业将逐步取代刚需成为市场主流，今后，上海楼市成交均价超过3万元/平方米或将成为常态。

　　本报记者 杨玉红