库存去化周期缩短

　　今年第二季度，上海新建商品住宅市场成交大幅回暖，甚至从3月起还连续4个月出现了“供不应求”的市场局面。得益于此，上海楼市的库存去化周期大幅缩短。

　　德佑链家研究部数据显示，截至2015年7月12日，上海新建商品住宅库存面积为1216万平方米，比去年年底下降了14%左右。而如果按照近6个月商品住宅的平均去化速度计算，上海的去库存周期已经从最高的18个月回落到当前的12个月。

　　基于此，有业内人士判断，短期内上海楼市的库存压力已经有所减轻。

　　同策咨询研究部总监张宏伟便表示，“如果按照过去三个月的平均成交量来计算，当前上海楼市去化周期已经接近8个月，这意味着，如果下半年市场的去化速度继续提高，市场去化周期将有望进一步回落，下半年的上海楼市将很有可能会出现‘供不应求’的火爆行情。”

　　德佑链家研究部总监陆骑麟也认为，往年6月一般是市场成交的“调整期”，但今年6月上海新建商品住宅成交面积却达到了147.8万平方米，为近5年来第二高。这说明购房者入市的共识已经基本形成，下半年的楼市成交或还将继续升温。

　　房企仍较谨慎

　　然而也有业内人士指出，上海的库存压力的确已经有所减轻，但仅以此判断目前上海楼市“供不应求”并不准确。

　　上海社科院房地产研究中心研究员顾建发便表示，库存的去化周期所反映的是一段时间内的市场趋势，与楼市的成交情况密切相关。事实上，上海住宅的库存量比历史最高的1413万平方米并没有大幅的下降。换言之，一旦未来楼市成交有所下滑，库存的压力又会立刻显现出来。

　　而在另一方面，开发商对于当前市场的判断显然更加谨慎。进入7月，上海楼市推出优惠的楼盘数量再度攀升，房企备战“淡季”的意图明显。

　　根据上海搜房网截至6月29日的统计，7月上海打折优惠商品住宅共计178个，环比上涨6.59%，这也是上海优惠楼盘数量连续4个月环比上涨。

　　对此，宝华集团副总裁杨健表示，半年过去了，很多房企“去库存”的效果并不显著。进入7月，房企采用减少推盘、增加优惠的方式来应对传统“淡季”其实并不意外。而如此一来，未来两个月将很有可能成为房企“清库存”的重要窗口。

　　某央企开发商也坦言，目前房企手中的货量依旧不少，今年上半年只有万科、碧桂园等少数几个房企较好地控制了存量。对于大多数房企来说，下半年加速去库存仍然是“重中之重”，相信此时的房企不会有涨价的打算。

　　短期内供求关系健康

　　虽然从“绝对量”的角度来看，上海楼市下半年仍旧面临着一定的库存压力，但业内人士普遍认为，库存高企的局面在今年上半年基本得到了控制。

　　陆骑麟便表示，“从今年3月开始，市场基本呈现出新增供应少于成交的局面，受此影响，今年上半年市场整体的供求比接近0.8:1，这说明短期内上海楼市的供求关系比较健康。” 

　　事实上，不仅上海的库存状况出现了一定程度的好转，今年上半年，全国房地产市场的库存也在出现积极的变化。国家统计局最新统计数据显示，6月末全国商品房待售面积为65738万平方米，比5月末增加了72万平方米。而在住宅方面，继5月末住宅待售面积减少了121万平方米之后，6月末的住宅待售面积比5月末再次减少了191万平方米。

　　对此，上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦认为，目前市场较高的存量可以说是“历史遗留”问题，想要彻底解决需要房企和政策层面的长期努力。而仅就当下而言，上海楼市近期的供需表现可以说是很好地遏制了市场库存继续“滚雪球”的情况。